「相続した実家が空き家になってしまったけど、どうすればいいかわからない…」
「3,000万円控除って聞いたことはあるけど、難しそうでよくわからない…」
このように感じている方へ、この記事では「相続空き家の3,000万円控除」について丁寧に解説していきます。
空き家問題の解決に向けて踏み出していただけるよう、適用条件・計算方法・注意点など、知りたい情報を網羅的にお伝えしますので、ぜひご覧ください。
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相続空き家の3,000万円控除（空き家特例）とは？
正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。
相続によって取得した空き家を売却した際、一定の要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最大3,000万円を控除できます。
3,000万円控除が適用された場合の譲渡所得税の計算は、以下のようになります。
■譲渡所得の計算
・譲渡所得 = 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用）
- 売却価格：実際に売却した金額
- 取得費：物件の購入価格
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費など）
■取得費の計算
取得費は、以下のうち大きい金額を使います。
- 実額法
土地建物の購入代金・建築代金・購入の仲介手数料・リフォーム費など取得に要した費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いた金額 - 概算法
譲渡収入金額 × 5%
ちなみに、取得費が不明（購入時の売買契約書などを紛失している）な場合は、概算法を用いることになり、税金が多くかかってしまいます。
・譲渡所得 = （譲渡所得 – 3,000万円） × 税率
税率は、対象の不動産を何年所有しているかによって異なります。
| 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得（5年超え） | 15% | 0.315% | 5% |
| 長期譲渡所得（5年以下） | 30% | 0.63% | 9% |
■計算例
例えば、以下の条件で空き家を売却した場合を考えてみましょう。
- 売却価格：5,000万円
- 取得費：1,000万円
- 譲渡費用：300万円
- 所有期間：10年
・譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 5,000万円 － (1,000万円 ＋ 300万円) ＝ 3,700万円
・譲渡所得税の計算
3,700万円 – 3,000万円 × （所得税15% + 住民税5%） = 140万円
3,000万円控除を適用すれば、上記の例のように大幅に節税できます。
空き家の3,000万円控除の適用要件【チェックシート】
以下の項目について、ご自身の状況に当てはまるか、ご確認ください。
- 家屋と土地の両方を相続している
- 対象の家屋・土地は相続や遺贈で取得している
- 二世帯住宅やマンションの一室など「区分所有建物」ではない
- 1981年5月31日以前に建築された家屋である
- 被相続人（亡くなった方）がひとりで住んでいた家である
- 被相続人（亡くなった方）の相続で、すでに空き家特例を利用していない
- 売却先は第三者である（親族など近い関係の人に売る場合は特例が使えない）
- 売却金額は1億円以下である
- 相続してから売却するまで、事業・賃貸・相続人が住むなどの用途で使用していない
- 家屋は耐震性に問題がないこと、または、家屋を解体して土地のみを売却すること（売却後、買い手が一定期間内に工事をしてもOK）
（参考：相続した空き家を売却した場合の特例 チェックシート｜国税庁）
1.家屋と土地の両方を相続している
家屋のみ、または土地のみを相続した場合は、原則として対象となりません。
2.対象の家屋・土地は相続や遺贈で取得している
相続または遺贈によって取得した家屋と土地が対象となります。購入や贈与によって取得した場合は、対象となりません。
3.二世帯住宅やマンションの一室など「区分所有建物」ではない
区分所有とは、分譲マンションのように独立した各部分に区分されており、その各部分を所有することです。
そのため、マンション・アパート・二世帯住宅などは、この特例の対象となりません。戸建て住宅が対象となります。
4.1981年5月31日以前に建築された家屋である
3,000万円特例は、旧耐震基準で建てられた住宅の流通を促進するための措置です。原則、1981年6月1日以降に建築された住宅は対象になりません。
5.被相続人（亡くなった方）がひとりで住んでいた家である
以前は、被相続人が亡くなる直前まで家に住んでいたことが条件でした。その後制度が変わり、相続の開始前に老人ホームに入所していた場合でも制度が適用されるようになりました。
6.被相続人（亡くなった方）の相続で、すでに空き家特例を利用していない
空き家の3,000万円控除は相続人1人につき、1回しか適用を受けられません。
7.売却先は第三者である
売却先が、配偶者、直系血族（親子、祖父母など）、生計を一にする親族、特別な関係のある法人などである場合は、この特例の対象となりません。
8.売却金額は1億円以下である
売却金額が1億円を超える場合は、この特例の対象となりません。
9.相続してから売却するまで、事業・賃貸・相続人が住むなどの用途で使用していない
相続してから売却するまでの間、その家屋や敷地を事業用、貸付用、または相続人自身の居住用として使用していないことが条件となります。
10.家屋は耐震性に問題がないこと、または、家屋を解体して土地のみを売却すること
以前まで、売り手（相続人）が自腹で家屋の解体 or 耐震性が低い場合は補強工事をおこなう必要がありました。
2024年1月1日以降の売却からは要件が緩和され、売り手が家と土地を現状のまま買い手に譲渡し、買い手が譲渡日の翌年の2月15日までに家の解体または耐震工事を施す場合でも、特例が適用されるようになりました。
これにより、売り手が手出し費用をかけずにこの特例を使いやすくなったため、築年数が古い空き家の流通が期待されます。
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空き家3,000万円控除の申請方法
相続空き家3,000万円控除の大まかな流れは以下のとおりです。
- 市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する
- 「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける
- 必要書類を添えて、税務署にて確定申告をおこなう
市区町村に「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請する
空き家が所在する市区町村の役所窓口で、「被相続人居住用家屋等確認申請書」を入手します。
必要事項を記入し、下記の書類を添付して申請します。
- 被相続人の除票住民票
- 相続人の住民票
- 売買契約書の写し
- 家屋の建築年月日を確認できる書類
- その他市区町村が指定する書類
書類に不備がなければ、市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」が交付されます。
「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける
市区町村での審査が完了し、要件を満たしていれば、「被相続人居住用家屋等確認書」が交付されます。
この確認書は、税務署での確定申告時に必要となる重要な書類ですので、紛失しないように大切に保管しましょう。
必要書類を添えて、税務署にて確定申告をおこなう
家や土地を売却して譲渡所得が発生した場合、確定申告によって所得を申告する必要があります。
確定申告の期間は、原則として譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までです。前年の12月末までの所得を翌年に申告するため、書類は2月中旬までに準備しましょう。
譲渡所得の確定申告では、おもに以下の書類が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書
- 売却代金がわかる書類（売買契約の写しなど）
- 譲渡した物件の登記事項証明書
- 耐震基準適合証明書、または建設住宅性能評価書の写し
- 被相続人居住用家屋等確認書
まとめ
相続した空き家の扱いに困っている方、3,000万円控除についてもっと詳しく知りたい方へ、この記事では制度の概要から適用条件、申請方法まで解説しました。
条件があるものの、適用されれば物件の譲渡所得が3,000万円まで非課税になるため、ぜひ活用したい特例です。
手続きをおこなうための書類が多く、確定申告も必要です。自治体サイトを参考にしつつ、難しい場合は専門家への相談も検討しましょう。
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また、手続きや税制に詳しい専門家との連携もスムーズにおこなっているため、3,000万円控除の申請に必要な書類の手続きもしっかりサポートいたします。
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