【再建築不可物件の売却】買取査定と業者選びのポイントも紹介

再建築不可の物件を売却する方法 処分が難しい空き家
「相続した実家が再建築不可物件で、どう扱えばいいのかわからない」
「再建築不可物件を手放したい、買い手がなかなか見つからない」

このようなお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

再建築不可物件は建て替えができないため、売却が難しいと感じるかもしれません。しかし、適切な方法を知れば処分や売却できる可能性は十分あります。

今回は、再建築不可物件の具体的な売却方法・買取査定に影響するポイント・買取業者の選び方のコツについて解説します。
相続で実家が再建築不可物件になる可能性がある方や、すでに所有されている方はぜひ参考にしてください。

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こまあきくん
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そもそも「再建築不可」とは?

再建築不可になる条件

再建築不可物件とは、既存の建物を解体すると、新たに建物を建てられない土地のことです。

建築基準法では、建物を建てる土地は「幅員4m以上の道路に2m以上接する必要がある」という「接道義務」が課されています。
この接道義務を満たしていない土地に建っている建物が「再建築不可物件」として扱われます。

また、上記の条件を満たしている場合でも、市街化調整区域では再建築不可物件として扱われる場合があります。

自身の物件が再建築不可に該当しているかどうかは、役所の建築指導課や都市計画課で確認できます。

再建築不可物件の売却が難しい理由

再建築不可物件は活用方法が限られるため、担保価値が低くなります。
このため、買主が希望する条件でローンを組むことが難しい場合が多いです。

※担保価値:その不動産を売却したときに得られる対価のこと

一般的な金融機関では融資が難しく、購入にはまとまった現金を用意できる人や、高金利でローンを組める人に限られます。

さらに、再建築不可物件の建物が老朽化や自然災害で倒壊した場合、新しく建物を建てられないという大きな制約があります。
このようなリスクを買主が受け入れる必要があるため、売却が困難になるケースが多いのです。

不動産会社に売却を依頼しても、物件の制約が多いため買取を断られることが多いです。
このため、売却を検討する場合は、あらかじめ制約を理解したうえで慎重に進める必要があります。

再建築不可物件を売却する方法

再建築不可物件を売却する具体的な方法をご紹介します。

売却方法① 再建築不可のまま買取業者に売却する

再建築不可物件でも、そのまま売却することは可能です。ただし、一般的には通常の土地と比べて査定額が低くなる傾向があります。

再建築不可を解除しようにも、複雑な条件を満たす必要があり、手続きも難しく時間と労力がかかります。解除のための手続きに費用が発生する可能性もあります。

手続きの時間や労力が取れない場合は、再建築不可物件などの「訳あり物件」を積極的に買い取り、リフォーム・修繕を施して再販している業者へ相談する方法があります。

そのような企業に直接買取を依頼することで、売却が難しい再建築不可物件も売れる可能性が高くなります。

こまあきくん
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当社は再建築不可物件の買取に特化してるで〜!他で断られた物件も諦めずに、まずは気軽に相談してな〜。

売却方法② 不動産仲介を通じて売却する

不動産仲介業者が売主と買主の間に立って物件の購入希望者を探し、買い手が見つかれば物件を売却する方法です。

田舎の空き家や老朽化が進んだ空き家など、建物の状態や立地条件が良くないうえ、さらに再建築不可の条件が付く場合、買取に応じてくれる不動産会社は限られます。

そのような物件では、不動産仲介業者を利用することをおすすめします。
不動産会社による直接買取よりも高値で売却できる可能性があるためです。

ただし、買い手を見つける必要があるため、売却までに3カ月から6カ月程度の時間がかかる場合があります。

こまあきくん
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買い手が少ない物件は、直接買取にこだわらんと、仲介のほうが早く売れて、結果的に経済的なメリットが大きくなることもあるで〜。当社も買取メインやけど、買取が難しい物件については仲介で対応させてもらうこともあるわ〜。

売却方法③ 隣接する土地の所有者に売却する

再建築不可物件を一般の個人に売却するのは基本的に難しいですが、隣地の所有者に売却する方法は比較的実現性が高いです。

とくに、隣地も再建築不可物件である場合、隣地の所有者には以下のようなメリットがあります。

  • 敷地拡大による資産価値向上
    敷地面積が広がることで、隣地の資産価値が向上します。
  • 接道義務のクリア
    間口が広がることで、再建築可能となる場合があります。
再建築不可物件を隣人に売って再建築可能にするイメージ

ただし、個人間の売買はリスクを伴うため、隣地所有者との関係が良好な場合に提案するのが望ましいです。
また、売買契約の際には不動産仲介業者・司法書士・行政書士などの専門家のサポートを活用し、トラブルを防ぎましょう。

再建築不可物件の買取査定額に影響するポイント

再建築不可物件の買取査定額に影響を与える主な要素は、建物の状態と立地条件です。それぞれのポイントについて詳しく解説します。

買取査定ポイント① 建物の状態

再建築不可物件では、既存の建物が重要な資産となります。そのため、建物の状態が査定額に直結します。

  • 建物の構造や耐久性
    木造住宅であっても、構造がしっかりしていれば、リフォーム物件としての需要が高まり、査定額が上がる可能性があります。
  • 修繕・管理状況
    普段から綺麗に管理され、古い設備の修繕やメンテナンスも行われている建物は、管理状況が良好であると評価されます。反対に、管理状況が不明確な建物や劣化が進んでいる建物は、査定額が下がる傾向にあります。
  • 現状のまま利用できる可能性
    建物が大きな改修・リフォームを行わなくても活用できる状態である場合、買い手の関心を引きやすく、査定額にプラスの影響を与えます。

買取査定ポイント② 立地条件

再建値不可物件であっても立地は、査定額を大きく左右する重要な要素です。

  • 利便性
    駅・幹線道路・学校・商業施設・病院などへのアクセスが良いエリアでは、再建築不可物件でも需要が高まる可能性があります。
  • 周辺環境
    自然災害のリスクが低い地域や、近隣に大規模な再開発計画がある場合も査定額にプラスの影響を与えます。
  • 再建築の可能性
    「セットバック」や「43条但し書き道路」の申請によって再建築可能な状態に変更できる場合、査定額が上昇することがあります。
  • 土地の活用性
    再建築不可物件のままでも、更地にしたあと駐車場や資材置き場として利用できる土地は査定額が高くなる場合があります。
こまあきくん
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物件価格はこれら以外に、市場動向によっても変動するから、最初は深く考えずに、まずは複数業者から査定してもらって大体の売値の相場を把握すればええで〜!

再建築不可物件の買取を依頼する業者を選ぶコツ

再建築不可物件を売却する際には、信頼できる仲介業者や買取業者を選ぶことが、スムーズな取引を実現するです。以下では、それぞれの業者を選ぶ際の重要なポイントを詳しく解説します

信頼できる仲介業者の特徴

仲介業者は、売主と買主を仲介して売買契約を成立させる役割を担います。再建築不可物件の取引では、特有のリスクや手間が伴うため、慎重に業者を選ぶ必要があります。

再建築不可物件の取引実績が多い

再建築不可物件には法律的・物理的な制約が多いため、これらに対応した実績がある業者を選びましょう。経験豊富な業者なら、買主への説明や交渉をスムーズに進められ、トラブルを防ぎやすくなります。

買主に適切な説明を行っている

再建築不可物件を取り扱う業者には、リスクや制約を買主に正確に説明する能力が求められます。説明不足による契約トラブルを防ぐためにも、説明責任を果たせる業者を選びましょう。

地元の市場動向に詳しい

再建築不可物件は地域によって需要が大きく異なります。地元の不動産市場に詳しく、最適な売却戦略を提案できる業者を選ぶことが重要です。

手数料や契約内容がわかりやすい

仲介手数料や契約条件について事前に確認し、不明瞭な費用や不利な条件がないかをチェックしましょう。

信頼できる買取業者の特徴

買取業者は、売主から物件を直接買い取り、自社で修繕・リフォームを行って再販売することが一般的です。スピーディーな売却が可能な反面、買取価格が市場価格より低くなる場合もあるため、選び方が重要です。

訳あり物件の収益化実績がある

再建築不可物件や他の訳あり不動産を収益化した実績が豊富な業者は、物件のポテンシャルを正確に評価してくれます。これにより、適正価格での買取が期待できます。

買取価格に根拠がある

買取価格の根拠が明確である業者を選びましょう。曖昧な査定や不自然に低い価格を提示する業者には注意が必要です。

対応スピードと柔軟性

買取業者による売却はスピードが重視されます。査定から契約までの対応が迅速で、売主の希望に応じた柔軟な対応が可能な業者が理想的です。

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    ハウスプロデュースは、関西エリアの空き家投資家や地元企業とのネットワークを構築しています。このネットワークを活かし、他社で買取を断られた物件でも、当社を通じて売却が実現した事例が多数ございます。
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この記事の執筆者
お困り空き家買取くん 編集部

当社は、1995年の創業以来、屋根修繕・リフォーム事業を継続しており、数多くの住宅の修繕に携わってきた業者です。

そのなかで得た不動産の知識・技術を活かし、空き家の買取事業を開始いたしました。
お客さまの空き家に関するお悩みを解決できるよう、真摯に向き合います。

有資格者:宅地建物取引士

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