- 相続した不動産が再建築不可だった……
- 再建築不可の物件を活用できず、困っている……
- 再建築不可物件でも、建物を建てたい!
所有している家で上記のようなお悩みを抱えていませんか?
相続などで取得した不動産が、建築基準法の条件を満たしていない場合、建て替えができない「再建築不可物件」となります。
再建築不可物件は、買い手からの需要がほとんどないため、売却するのが難しく、不動産としての資産価値を十分に活用できない状況に陥りがちです。
しかし、再建築不可物件でも建て替えを可能にする「裏ワザ」や「抜け道」が存在します。
この記事では、再建築不可物件を建て替え可能にする8個の方法について詳しく解説します。

本記事でご紹介する「裏ワザ」や「抜け道」といった手法は、すべて法律の範囲内で行われる方法やから安心して参考にしてな〜。
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再建築不可物件とはどういう物件?
再建築不可物件とは、現在の建築基準法を満たしていないため、既存の建物を解体すると新たな建物を建てることができない土地のことを指します。また、再建築不可物件は、都市計画法で指定された「都市計画区域」や「準都市計画区域」にのみ存在します。
都市の総合的な整備・開発・保全を目的として、行政が指定した区域です。区域内で再建築などの開発行為を行う際には、行政の許可が必要です。
再建築不可物件が生まれた背景
昔は道路に接していなくても家を建てることができたため、道路に面していない古い建物が多く残っています。
しかし、1950年に建築基準法で「接道義務」が定められ、建物の敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないとされました。
この義務を満たさない建物は違法建築とみなされましたが、既存の建物を撤去し、住民を引っ越しさせることは困難であったため「建て直しは不可だが、現状の家の使用は認める」という特例措置が設けられました。
こうした建物が現在では、再建築不可物件として扱われています。
再建築不可とみなされる土地の条件

都市計画区域および準都市計画区域内で、以下の条件に該当する土地は「再建築不可」とみなされます。
- 袋地状の土地
道路に接していない土地。 - 不適合な道路に接する土地
接道が建築基準法に適合しない道路(幅員4m以下)である場合。 - 間口が2m未満の土地
建築基準法に適合する道路に接していても、間口が2m未満の場合。
このように、法的な基準に沿っていないことが、土地が再建築不可物件になる原因です。
しかし、法的基準をクリアし、建て替えやリフォームが可能になるケースがあるため、次の見出しから解説していきます。

「接道義務を満たしてないことで再建築不可」になってるケースと、「市街化調整区域にあることで再建築不可」になってるケースに分けて解説するで〜。
再建築不可物件を再建可能にする裏ワザ【道路義務違反での抜け道】
接道義務違反の物件の場合、以下の方法で再建築可能にできる場合があります。
- 隣地を買い取る・借りる
- セットバック(道路側への土地の後退)を行う
- 但し書き規定の申請を行う
- 道路の位置指定申請を行う
- 等価交換する(旗竿地限定)
それぞれ詳しく解説していきます。
裏ワザ・抜け道① 隣地を買い取る・借りる

隣接する土地が接道義務を満たしている場合、その土地を購入して合筆(土地を1つにまとめる)することで再建築が可能になります。土地の購入費用を負担する必要がありますが、間口2メートルを満たせば再建築可能にできます。
また、購入せず土地を借りて合筆することで接道義務を満たすことも可能です。購入するより費用は抑えられますが、賃料が発生します。
裏ワザ・抜け道② セットバック(道路側への土地の後退)を行う

セットバックとは、自分の土地の一部を道路用地として提供することです。
建物が接している道路が建築基準法で定める「幅員4m」に満たない場合でも、セットバックを行い道路幅を4m以上にすることで、再建築が可能になります。
ただし、セットバックには一般的に20万円から80万円の工事費用がかかります。また、セットバックした部分は道路となり、建物や塀を設置できなくなります。
裏ワザ・抜け道③ 43条但し書き申請で再建築の許可を得る

接道義務を満たしていない敷地でも「43条但し書き道路」の規定を利用することで、再建築が可能になる場合があります。
敷地と道路の間に公園・緑地・広場などの広い空き地がある場合や、農道・河川管理道路などの公共用の道がある場合は、自治体に問い合わせて道路調査を依頼すれば、公認の道路と認定される可能性があります。
建築基準法上の道路に接していなくても、一定の基準を満たし安全性が認められれば、特例として建築許可が下りる制度です。
43条但し書き申請により再建築可能になる条件
43条但し書き申請により再建築可能になるための条件は以下の通りです。
- 特定行政庁(地方自治体)の認定を受けること
地方自治体に申請し、個別に認定を受ける必要があります。 - 「包括同意基準」を満たすこと
安全性や周辺環境への影響など、行政が定める基準をクリアする必要があります。
具体的には、広場・公園・私道・農道などの建築基準法の道路として認めてもらいます。家が建っている土地がこれらの場所に接していない場合は申請でないため注意が必要です。
自治体の基準を満たせば再建築が可能となることがあるので、役場の道路管理課や建築指導課に確認しましょう。
ただし申請手続きは複雑で時間と費用がかかり、必ず許可が下りるわけではないため、建築士や行政書士などの専門家に相談することをおすすめします。
裏ワザ・抜け道④ 道路の位置指定申請で再建築の許可を得る
位置指定申請とは、これまで道路として扱われていなかった土地を、新たに建築基準法上の道路として認めてもらう手続きです。
土地と接する道路が「間口2m以上.幅員4m以上」の基準を満たしていても、建築基準法上の道路として認められていない場合があり、再建築不可となることがあります。
この場合、道路の位置指定申請を行うことで再建築可能にできます。
位置指定道路として認められるためには、以下の基準をクリアする必要があります。
- 幅員が4m以上であること
- 行き止まり道路の場合、延長が35m以下であること
- 道路面が舗装や砂利敷きなど、ぬかるみにならない構造であること
- 勾配が12%以下で、原則として階段状でないこと
- 排水施設を設けること
- 必要な箇所に長さ2mの隅切りを設けること
位置指定道路の申請を行えば再建築不可物件でも建築可能になりますが、許可を得るまでにはいくつものハードルがあります。
上記の条件をすべて満たせる見込みがある場合は、位置指定道路の申請は有効な手段となります。
裏ワザ・抜け道⑤ 管轄の自治体に道路調査を依頼する
接道義務を満たしていない土地でも、自治体に問い合わせて道路調査を依頼し、敷地と道路の間に里道・水路がある場合や、幅員3m以上の非認定道路がある場合は、市町村道に認定される可能性があります。
自治体の基準を満たせば再建築が可能となることがあるので、役場の道路管理課や建築指導課に確認しましょう。
裏ワザ・抜け道⑥ 等価交換(旗竿地の場合)
「等価交換」は、価値が同じものを交換することです。
旗竿地の場合、隣地の土地の一部を譲り受けて道路への間口を広める代わりに、奥まった部分の土地を同じ面積分で提供する形で交換を行うことで、再建築可能にできるケースがあります。
道路に接する細長い通路(竿)の先に広がる敷地(旗)がある、旗と竿の形をした土地のことです。
等価交換による取引では、以下のポイントに注意が必要です。
- 隣地の所有者との交渉が大変
土地の交換にはさまざまな手続きや金銭のやり取りが発生するため、隣地の住人にとっても大変です。トラブルにならないよう、慎重な準備と丁寧な説明が必要です。 - 手続きに手間と時間がかかる
隣人への交渉ができても、その後の契約の締結・登記変更などの手続きが大変です。非常に手間と時間がかかるので、場合によっては専門家へ相談する手もあります。
この方法は、旗竿地の利便性や資産価値を向上させる一方で、慎重な計画が不可欠です。専門家に相談しながら進めると良いでしょう。
再建築不可物件を再建可能にする裏ワザ【市街調整区域での抜け道】
市街化調整区域に指定されている土地では、原則として建築行為が制限されており、再建築が不可能となる場合もあります。
しかし、特定の条件を満たせば、建築が可能になる場合もあります。
ここでは、市街化調整区域内で再建築可能にする方法を解説します。
無秩序な都市開発を防ぐために指定されたエリアです。
この区域内では、原則として新たな建築物の建設や再建築は認められません。
裏ワザ・抜け道⑦ 地域に必要とされる施設を建築する
市街化調整区域であっても、地域にとって必要不可欠な施設であれば建築が許可されることがあります。具体的には、以下のような施設が該当します。
- 公共施設(例:学校、図書館、公民館)
- 商業施設(例:小売店、理美容院、宿泊施設)
- レジャー施設(例:遊園地、ゴルフ場)
- インフラ施設(例:発電所、変電所)
- 宗教・葬祭施設(例:お寺、墓地)
これらの施設を建築する場合、用途や規模に関して自治体の許可が必要です。
裏ワザ・抜け道⑧ 親族が自ら居住する住宅を建築する
土地の所有者、またはその親族が居住する目的で住宅を建築する場合、再建築が許可されることがあります。
この際、親族の範囲は原則として6親等以内(地域によっては3親等以内)とされています。
許可を得るためには、管轄の自治体が定める条件に基づいて申請を行う必要があります。
裏ワザ・抜け道⑨ 区域指定前の既存宅地で建て替え
市街化調整区域に指定される前から存在している住宅であれば、下記の条件を満たす場合に建て替えが可能です。
- 建て替え後も同じ用途で利用すること
- 建物の規模が変わらないこと
- 同じ敷地内で建築を行うこと
上記の条件に該当しない場合、都道府県知事から開発許可を取得する必要があります。
この手続きは専門知識が必要で、許可が下りる保証はありません。自治体ごとに異なる条件を確認することが重要です。
また、住宅を店舗に変更したり、大規模なリフォームを行うことは認められません。
再建築不可物件を再建可能にする裏ワザの注意点
これまでご紹介してきたように、再建築不可物件を再建築可能な状態にするための裏ワザや抜け道は、複数存在します。
しかし、これらの方法は一般にはあまり知られていません。
その背景には、再建築不可物件自体が少数であることに加え、実行のハードルが非常に高いことが挙げられます。
また、これらの裏ワザを試みても、必ず成功するとは限りません。
いくつかの失敗例を挙げると、
- 隣地の買収
隣地所有者が売却に応じなければ交渉は成立せず、計画はそこで終了。 - 但し書き道路の指定申請
隣接する公園や空地を活用して但し書き指定を申請しても、自治体が認めなければ実行不可能。
これらの裏ワザが失敗に終わった場合、再建築の可能性を追求するためにかかった労力や費用は戻ってきません。
また、失敗の結果として再建築が不可能と確定した場合、その物件は「維持」するか「売却」するしか選択肢がほとんどありません。
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