【売却前必見】不動産価格の相場を自分で調べる3つの方法

不動産の売却を検討する方にとって「自分の家が一体いくらで売れるのか？」という相場価格は、気になる点の1つでしょう。

「相場を知りたいけれど、不動産会社に査定だけを依頼するのは気が引ける…」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。

そこで今回は、ご自身で不動産の相場を調べる具体的な方法をご紹介します。
ご自身で相場感を掴んでおくことには多くのメリットがあります。ぜひこの記事を参考に、売却の準備を進めてみてください。

下記のYouTubeでも、本記事に関連する内容をわかりやすくまとめて解説していますので、あわせてご覧ください（チャンネル登録もぜひお願いします）。

不動産売却相場を調べる意味。カギは「適正価格」での販売

中古物件の売却では「市場に沿った適正価格で販売する」ことが成功への重要なポイントです。

売却予定の物件と築年数やエリアが似ている物件が、過去にいくらで取引されたのか、そして現在いくらで売り出されているのかを調査することをおすすめします。

高すぎる価格設定が招くリスク

よくあるケースが、売主の「家への思い入れ」や「”この家は高く売れるはず”という思い込み」から、相場よりも高い価格で売り出すケースです。

売主の心情としては同然ですが、買主はそれ以上に、価格に対してシビアな目を向けています。
もし相場より高く売り出したいのであれば、例えば、以下のような明確な理由が必要です。

• 断熱性や耐震性が優れている
• デザイン性が高く、個性的な建築である
• 音楽スタジオやガレージハウスなど、特定の趣味に対応できる設備や空間がある

買主は、その物件が「適正価格」で売られているかどうかを重視します。
相場より高すぎる価格で売り出すと、なかなか売れず、何カ月も売却活動が停滞してしまう可能性が高まります。

安すぎる価格設定が招く損失

反対に、早く売ることを重視するあまり、相場よりも安い価格で売り出すと、損失につながりかねません。
繰り返しになりますが、相場を踏まえた売り出し価格を設定することが重要です。

もちろん、最終的には不動産会社に任せることになりますが、自分で相場を調査していないと、提示された査定額が適正かどうかを判断することが難しくなります。

では、具体的にどのようにして市場に沿った相場を調べれば良いのでしょうか。
ここから、売主が自分で相場感をつかむための3つの方法をご紹介します。

自分で相場を調べる3つの方法

1. 過去の実際の取引価格から調べる
2. 現在の売り出し価格から調べる
3. 路線価から調べる（土地のみの場合）

1. 過去の実際の取引価格から調べる

この方法では、過去の不動産取引における実際の価格をウェブサイトで参照します。

1. レインズマーケットインフォメーション

「レインズマーケットインフォメーション」は、不動産会社が利用する不動産流通機構（レインズ）の成約情報を、一般向けに公開しているウェブサイトです。

1. トップページで「マンション」か「戸建て」かを選択します。
2. 次に都道府県やエリアを選択し、詳細画面へ進みます。
3. 詳細な選択項目（築年数・面積・間取りなど）を選んで検索すると、過去の実際の売買取引情報を参照できます。

たとえばマンションなら、ご自身のマンションと同じくらいの築年数や専有面積の情報を見つけ、その物件の価格を専有面積で割って「平米単価」を算出します。
その平米単価を、ご自身のマンションの専有面積で掛けることで、おおよその相場を把握できます。

注意点として、レインズマーケットインフォメーションでは、主要なエリア以外の情報が不足していることがあります。
その場合は、次に紹介するサイトも参照してみてください。

2. 不動産情報ライブラリ

「不動産情報ライブラリ」は、国土交通省が提供する、実際の不動産取引価格情報が確認できるウェブサイトです。

• 地図上から取引情報を探したり、地域名を入力して検索したりできます。
• 「土地だけ」「建物だけ」「土地と建物両方」といった検索条件を選べるため、より分かりやすいのが特徴です。
• レインズマーケットインフォメーションでは情報が見つかりにくい地方のエリアの物件情報も探しやすいため、合わせて活用することをおすすめします。

これらのサイトで調査することで、ご売却予定の物件と同じエリアで、いくらぐらいで実際に取引されているかを調べられます。
面積や築年数も考慮し、似ている物件を探して参考にしてみてください。

人気エリアの物件は想像より高く売れているかもしれませんし、地方の築30年以上の物件などは、想像より取引価格が低いと感じるケースもあるかもしれません。

2. 今の売り出し価格から調べる

この方法は、現在、市場に売り出されている物件情報から相場を調べる方法です。
大手不動産ポータルサイト（SUUMO / HOME’S / アットホームなど）を活用しましょう。

この際、物件によって土地や建物の大きさが異なるため、坪単価・平米単価を計算して比較するようにしてください。

例えば、戸建ての場合、売り出し価格より5%〜10%程度低い価格で成約することが多いと言われています。この差を考慮して相場を予測しましょう。

3. 路線価から調べる（土地のみの売却や、建物の価値が低い場合）

この方法は、土地の価格のみを知りたい場合に有効です。
土地のみを売却したい方や、建物が古くて建物の価値がほとんどなく、土地の価値が主な資産となる方向けです。

路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

1. Googleなどの検索エンジンで「路線価 国税庁」と検索し、国税庁のウェブサイトにアクセスします。
2. ウェブサイトの案内に従って、評価したい土地が面している道路の路線価を確認します。

路線価の見方と計算例

路線価図に記載されている数字は、1平方メートルあたりの評価額を千円単位で表しています。

仮に、この道路にのみ面している100平方メートルの土地があるとすると、その土地の評価額は次のようになります。

また、路線価は相続税や贈与税の算定に用いられる土地の評価額であり、一般的な土地取引の価格よりも約20%低い価格で評価されています。
そのため、上記の例で950万円と算出された場合、実際の市場取引では約1,140万円（950万円 × 1.2）くらいの価値があると推定できます。

不動産売却の相場価格を調べる際の注意点

相場を調べるときに考慮しておきたいポイントをご紹介します。

売り出し価格は成約価格ではない

「2. 今の売り出し価格から調べる」でも少し触れましたが、不動産ポータルサイトなどで目にする「売り出し価格」と、実際に売買が成立する「成約価格」とは、多くの場合で異なります。

売り出し価格は、売主の希望を反映した価格になっていることが多く、買主との間で値下げ交渉をすることが一般的です。
たとえば、売り出し価格が2,000万円の物件でも、最終的に1,900万円で成約するといったことも珍しくありません。

ポータルサイトは多数の物件が掲載されているため、自分と似た物件を探しやすいですが、掲載されている価格はあくまで交渉のスタート地点だということを理解しておきましょう。

公的な評価額と、実際の市場価格は異なる

「3. 路線価から調べる」のように、公的な評価額をもとに調査する場合は、あくまで目安として捉えておきましょう。

公的評価額は、一般的に都市部の物件で高く、地方の物件では低く設定されています。
これは、土地や建物の市場価値が、人口集中度や利便性によって大きく異なるためです。

また、これらの公的評価額は、あくまで税金計算のための基準であり、実際に市場で売買される「時価（市場価格）」とは異なる点に注意が必要です。

地方の物件でも、特定の魅力（広い土地、古民家としての価値、自然環境など）があれば、公的評価額よりも高く売れる可能性はあります。
逆に、都市部の物件でも、築年数が非常に古い、再建築不可など、何かしらのマイナス要素があれば、公的評価額と時価が大きく乖離することもあります。

不動産売却の相場価格に影響する要素

不動産売却の相場価格は、様々な要因によって変動します。
ご自身で調べた相場と、不動産会社の査定額が乖離している場合は、以下の要素が影響している可能性があります。

物件そのものの特徴

• 築年数： 新しいほど高く、古くなるほど下がるのが基本です。
• 広さ： 広さに比例して価格は上がりますが、広すぎると買い手が限られることもあります。
• 間取り・設備： 現代のライフスタイルに合う間取りや、最新の設備が整っていると評価が高まります。
• 手入れ・リフォーム歴： 日頃の手入れが行き届いているか、水回りや内装のリフォーム歴があるかなども価格に影響します。
• 向き・階数（マンションの場合）： 南向きや高層階は人気があり、価格も高くなる傾向があります。
• 建物の構造・工法： 耐震性や耐久性に優れた構造はプラス評価です。

立地条件

• 交通利便性： 最寄り駅・バス停・幹線道路からの距離や、複数路線利用可能かどうかなどが重要です。
• 周辺環境： スーパー・病院・学校・公園・飲食店などの充実度や、地域の治安、騒音の有無などが影響します。
• 将来性： 再開発計画や新たな駅の建設など、将来的な利便性向上が期待できるエリアは評価が上がります。

不動産市場の動向

• 景気動向・金利動向： 景気が良い時期や住宅ローン金利が低い時期は、購入意欲が高まり、相場が上がりやすいです。
• 需給バランス： そのエリアで「買いたい人」が多いか「売りたい物件」が多いか、需給のバランスで価格は変動します。
• 時期的な要因： 転勤や進学が多い2〜3月の引越しシーズンや、秋口（9〜11月）は需要が高まり、売買が活発になります。

まとめ

ここまでご紹介した方法はいずれも、慣れれば10分程度で調査が可能です。売主様ご自身が相場をある程度把握しておくことで、以下のような多くのメリットが得られます。

• 適切な売り出し価格設定につながる
• 不動産会社の査定価格が適正かどうかの判断材料になる
• 自分で相場感がわかるため、納得して売却を進められる

これらのメリットにより、不動産売却を有利に進めやすくなります。ぜひ今回ご紹介した方法を試してみてください。

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