相続放棄すれば空き家は放置してOK？実は“放棄しても終わらない問題”と最適な対処法

・親が亡くなって実家が空き家になった。
・実家を相続したくない（維持できない）から、相続放棄すればいいのでは？

多くの人が考えることですが、相続放棄＝空き家問題の完全解決ではありません。

本記事では、

• 相続放棄しても残る義務
• 相続放棄の落とし穴
• 相続放棄しようか迷う場合の“現実的な解決策”

を整理し、あなたが 最適な選択を判断できる状態 になることを目的としています。

相続放棄しても空き家を完全に放置できない

相続放棄＝国や自治体が管理してくれるわけではない

相続放棄の法的意味

相続放棄は、亡くなった人（被相続人）の「相続人」としての地位、つまり、財産（プラスの資産）も借金（マイナスの負債）も一切引き継がないという意思表示です。

これにより「相続人ではなかった」ことになります。つまり、空き家の所有権や、所有者としての管理義務からも解放されます。

「占有者」という新しい立場

相続放棄によって「所有者」としての責任はなくなりますが、法律上（民法940条）、次の人が管理を引き継ぐまでの間、「占有者（現に財産を占有している者）」としての管理責任が発生します。

たとえ住んでいなくても、その不動産を事実上支配できる立場（例えば、鍵を持っている、同居していたため状況を把握している）にある場合、「占有」していると見なされることが多いです。

この「占有者」としての義務は、「相続人」としての地位を放棄しても、次の管理者（主に相続財産清算人）が選任されるまで消えません。

相続放棄すると何が変わる？ 消える義務／残る義務

相続放棄により消える義務

資産としての相続権

被相続人の借金、ローン、連帯保証債務、未払いの税金・家賃など、すべての金銭債務を返済する義務がなくなります。
空き家に関しては「資産価値のない負動産」や、それに付随する借金（被相続人の債務）もすべて引き継がなくて済むという強力なメリットがあります。

ただし、プラス資産（預貯金、有価証券、借地権などの権利）も全て放棄することになるので、その点は注意が必要です。

固定資産税の納税義務

毎年1月1日時点の所有者に課される固定資産税や都市計画税の支払い義務がなくなります。

特に「特定空き家」に指定されると税額が跳ね上がるリスクがありますが、相続放棄をすれば、その納税通知書が届くことはなくなります（※放棄受理までの期間分を除く）。

遺産分割協議への参加義務

相続人ではなくなるため、煩雑な遺産分割協議への参加や対応の義務から解放されます。親族間の相続トラブルに巻き込まれることもなくなります。

相続放棄により残る義務

一時的な管理責任（保存義務の継続）

占有者となった場合、民法940条により、次の管理者が現れるまでは「自己の財産と同一の注意」をもって管理を継続する義務が生じます。相続放棄後も最低限の管理（草刈りや戸締まりなど）を続ける義務が残ります。

相続財産清算人の選任

正確には法的な義務ではありませんが、空き家の倒壊や近隣被害などの具体的な危険が発生する前に相続財産清算人の選任を行うことは、現実的には必要不可欠な対応といえます。

近隣トラブルへの“潜在的な責任”

もし管理期間中に、老朽化した屋根が飛んで隣家を壊したり、通行人に怪我を負わせたりした場合、管理者（元相続人）として損害賠償責任を問われるリスク（工作物責任）は残ります。「放棄したから無関係」と放置し、事故が起きた場合は免責されない可能性があるのです。

【要注意】空き家の相続放棄は原則撤回できない

空き家を相続放棄した場合、売却ができなくなる

空き家を市場で売却して管理の手間や費用から解放されるには、所有者である必要があります。

相続放棄をすると、所有権がないため、いかなる場合も売却はできません。これが、空き家問題の最も実用的かつ迅速な解決策を自ら断つことになります。

空き家の占有者は、空き家を売却できないのか？

所有権がないため売却は不可

相続放棄が家庭裁判所で受理されると、最初から相続人ではなかったとみなされます。そのため、空き家の所有権もありません。
不動産の売却（処分行為）は、所有者にのみ許される行為です。所有権のない者が勝手に売却することはできません。

占有者は、あくまで一時的に空き家を管理する義務を課せられた立場です。管理者であって所有者ではないのです。

【要注意】相続して売却を目指す場合のメリットデメリット

相続放棄せず売却する【メリット】

管理責任の確実な解消

売却してしまえば、所有権が買主に移転するため、空き家に関する一切の管理義務、固定資産税の支払い、近隣への迷惑リスクから恒久的に解放されます。

空き家のコントロール権が得られる

相続放棄後は、

• 法律上は所有者でなくなる
• しかし 占有者・事実上の管理者として責任が残るケース

があり、「責任はあるが処分できない」という最悪の状態になる可能性があります。

相続していれば、

• 自分の判断で売却・解体・放置を選べる
• 行政・近隣からの要請に対して「処分で解決」できる

ため、コントロール権を失わない点は、金額換算しづらいが大きな価値です。

相続放棄せず売却する【デメリット】

相続後は「相続放棄できない」

一度でも相続（単純承認）すると、あとから相続放棄は出来ません。 売却可能性の見立て精度が低い状態で相続すると、取り返しがつきません。 売却が失敗した場合「やっぱり放棄すればよかった」とは戻れません。

こんな空き家は“相続放棄より売却”が効果的

再建築不可

再建築不可物件は、「活用できない＝相続放棄すべき」と考えられがちです。
しかし現実には、相続放棄をした後も占有者としての管理義務が問題化する典型例でもあります。

• 老朽化しやすい
• 解体しても再建築できない
• 放置すれば倒壊・隣地被害のリスクが高い

一方で、再建築不可でも、駐車場用地や隣地所有者による買い増しなど、特定ニーズを前提に買い取る業者や個人は存在します。
売却できれば、管理責任・将来リスクを完全に手放せます。

ゴミ・残置物が多い

残置物が多い空き家は「片付けないと売れない」と思われがちですが、必ずしもそうではありません。

実際は、

• 残置物込みでの買取
• 解体・処分前提での価格提示

を行う業者も少なくありません。

相続放棄をすると、自分で処分する権限すら失い、 清算人選任まで何もできない状態に陥る可能性があります。

「片付けたくない」「費用をかけたくない」場合こそ、現状のまま売却するほうが手離れが良いと言えます。

近隣から苦情が出ている

• 雑草
• 害虫
• 悪臭
• 景観悪化

などで既に苦情が出ている空き家は、最優先で対応を考えるべき物件です。

この段階で相続放棄をしても、

• 苦情は止まらない
• 行政からの指導・勧告が続く
• 事故が起きれば責任追及される

という「身動きが取れない状態」になりがちです。

売却して所有・管理主体を完全に切り替えることが、最も現実的で速い解決策になる場合が少なくありません。

まとめ

相続放棄は万能ではない。空き家は“出口戦略”が必要

相続放棄は有効な制度ですが、空き家問題においては“最終手段”であり、万能ではありません。

特に上記に当てはまる空き家は、相続放棄を決断する前に、不動産業者や空き家買取業者に、売却の可能性を確認することをおすすめします。