「実家が空き家になったまま…」
「実家を相続したけど、どうすればいい？」
全国で空き家問題が深刻化するなか、ついに京都市が独自の対策に乗り出します。
2029年度から導入予定の「空き家税」は、所有者にとって新たな負担となる一方で、空き家活用の大きな転機となるかもしれません。
- 空き家税はなぜ導入されるのか
- どんな空き家が対象になるのか
- 所有者にはどんな影響があるのか
この記事では、京都市が全国で初めて導入する「空き家税」（正式名称：非居住住宅利活用促進税）について、制度の概要から導入の背景、そして気になる課税対象や免除されるケースまで、わかりやすく解説します。
京都市以外で空き家を所有している方にとっても関連が深い内容ですので、ぜひご覧ください。
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空き家税とは？京都市が2029年度より実施予定
京都市が2029年度から導入を予定している「空き家税」について、制度の概要と背景をわかりやすく解説します。
この税金は、正式名称を「非居住住宅利活用促進税」といい、京都市独自の税制として注目されています。
現状、空き家の所有者には固定資産税と都市計画税がかかりますが、京都市ではこれらに加えて空き家税が発生し、空き家に対して3つの税金がかかることになります。
「空き家税」導入の背景
京都市における空き家問題の現状
画像引用元：平成３０年住宅・土地統計調査「住宅及び世帯に関する基本集計」の概要｜京都市
京都市では空き家が増加しており、2018年時点のデータではありますが、空き家数・空き家率の上昇傾向が続いています。
反対に、空き家の増加によって手頃な価格の住宅の流通が不足しています。
このため、子育て世代や若年層が近隣都市へ流出し、定住を阻む要因となっていました。
また、特に古い空き家が適切に管理されずに放置されることで、景観や治安の悪化を懸念している背景もあります。
空き家税導入の目的と期待される効果
京都市は、空き家等（別荘・セカンドハウス含む）へ課税することで、これら物件の流通や利活用を促進し、住宅の供給数の増加・子育て世代を中心とした居住の促進・空き家発生の抑制を目指しています。
また、空き家税の税収は、その後の空き家活用を推進するための取り組みに充てられる予定です。
京都市「空き家税」の概要
京都市の空き家税は、長期間使われていない住宅（非居住住宅）に対して独自に課税する制度です。
課税開始予定
2029年度（令和11年度）から開始予定です。
（当初は2026年度以降とされていましたが、システム開発などの都合で延期されました。）
課税対象となる可能性がある人には、事前に個別に連絡がおこなわれます。
対象物件
京都市の市街化区域内に存在する非居住住宅が主な対象となります。
非居住住宅には、一般的な空き家のほか、別荘やセカンドハウスなども含まれます。
物件が非居住住宅かどうかは、住民票などの情報・書面による確認・現地調査によって判定されます。
課税額
固定資産税に上乗せされる形で課税される予定です。
京都市の資料では、固定資産税額（土地 + 家屋）の半額程度になる場合が多いとされています。
（家屋の状態・構造・築年数・立地などによって変動します）
固定資産税の課税明細書があれば、京都市のウェブサイトにて試算ができます。
課税対象外となるケースの配慮
空き家税は、一部の条件において課税対象外とするなど、所有者の状況への配慮も検討されています。
空き家税の課税が免除されるケースは、以下のとおりです。
- 家屋の固定資産評価額が20万円未満の物件（制度開始から5年間は100万円）
- すでに事業用で使用している・または1年以内に事業で使用する予定であることを、所有者が申請した物件
- 賃貸または売却を予定していることを、所有者が申請した物件（1年経っても契約が成立していなければ免税対象外）
- 固定資産税が非課税または課税免除とされている物件
- 歴史的・景観的に重要とみなされている物件
家屋の評価額や売買・賃貸の予定を確認したうえで、市の担当部署への確認してみましょう。
空き家税が他の地域でも導入される可能性はある？
空き家の増加は京都市だけでなく全国的な課題となっているため、京都市での効果次第では、他の自治体へ波及していく可能性は十分考えられます。
しかし、この空き家税は全国で初めての試みとなります。
京都市では、空き家を所有しているだけで固定資産税・都市計画税・空き家税を3つの税金がかかることになり、どのように公平性を失わずにこの制度を運営するかが課題といえるでしょう。
空き家を所有し続けるリスクは税金以外にもさまざま
本記事では空き家税を取り上げていますが、空き家の放置は他にもさまざまなリスクの要因となります。
老朽化が進み、価値が下がる
空き家は、人が住まなくなり管理が行き届かないと、すぐに老朽化が進みます。
屋根や壁、内装の劣化はもちろん、見えない部分の構造も傷んでいきます。
その結果、市場での売却価格がどんどん下がり、将来売ろうとしても買い手が見つかりにくくなったり、想像より低い価格での売却になったりします。
管理にお金も時間もかかる
空き家は、たとえ誰も住んでいなくても、所有している限り、維持費や管理の手間が発生し続けます。
定期的な換気や清掃、庭の草むしり、雨漏りや設備の故障チェックなど、時間と労力がかかります。
遠方に住んでいる場合は、交通費や専門業者への依頼費用も必要となり、空き家の管理に年間で10万円以上の費用が発生することも珍しくありません。
固定資産税が6倍になる可能性
適切に管理されていない空き家は、行政から「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
これらの指定を受けると、これまで適用されていた土地の固定資産税の優遇措置が解除され、税金が最大で6倍に上がる可能性があります。
以前までは、老朽化がかなり進行しボロボロのような状態で指定されていましたが、2023年12月の法改正により、窓や壁の一部が破損しているだけでも指定される可能性が出ました。
しばらく空き家を見に行っていないうちに行政の指導対象にならないよう、注意が必要です。
近隣からの苦情
管理されていない空き家は、周辺住民に迷惑をかける可能性があります。
もっともよくあるのは、庭木や草が伸びて隣の敷地に侵入するケースです。
また、管理が行き届かない家への不法投棄によるゴミの悪臭や景観の悪化、不審者の侵入による治安の懸念などが挙げられます。
これらの問題は、近隣からの苦情や行政への通報に繋がり、所有者として対応を迫られるだけでなく、地域の信頼を損ねることにもなりかねません。
ここまで紹介したように、空き家を所有し続けることは、それだけでリスクを背負うことになります。
使う予定がない場合は、早めに売却を検討することをおすすめします。
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まとめ
2029年度から京都市で開始予定の「空き家税」の効果によっては、他の地域でも空き家税が開始する可能性が考えられます。
空き家は京都市だけでなく全国的な問題ですので、空き家の流通を促すため、空き家税以外にも、空き家を所有したままだと不利になるような制度ができる可能性もあるでしょう。
そのため、空き家を現在所有している方や、これから空き家の所有者になる可能性がある方は、家の売却・活用・賃貸などを早めに考えることが必要になってきます。
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