特定空き家とは？認定基準や管理不全空き家との違いを解説

昨今、全国的な空き家の増加が社会問題になっています。ニュースや新聞などで、「特定空き家」という言葉がよく目にするようになった方も多いのではないでしょうか？

自身が所有する空き家が「特定空き家」の認定を受けないにように対策することは、固定資産税を節約する上で非常に重要です。

特定空き家とは?

「空き家」とは、1年以上誰も住んでおらず、電気・ガス・水道などの基本的なサービスが停止されている状態を指します。また、所有者の住所が空き家の住所と異なる場合も含まれます。

空き家のなかでも、放置されて安全や衛生に問題がある空き家は、自治体によって「特定空き家」に認定されることがあります。

特定空き家の定義

「特定空き家」は、空家等対策の推進に関する特別措置法で定められており、以下のような状態の空き家を指します。

保安上の危険性

建物の損傷や門・看板などの倒壊につながる恐れがある状態の空き家。

衛生上の有害性

汚物やゴミの異臭、害獣・害虫の発生により、衛生的に有害な状態の空き家。

景観の損なわれる状態

建物の落書き、立木の過剰な繁殖、ゴミの放置など、景観を著しく悪化させる状態の空き家。

生活環境への悪影響

立木の散乱、動物の鳴き声や臭い、不審者の侵入など、周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態の空き家。

これらの状態を満たす空き家は、周囲に悪影響を与えるため、自治体によって「特定空き家」として認定されます。

特定空き家に認定されると、固定資産税が6倍に？

空き家が特定空き家に認定されると、その土地の固定資産税額が増加します。

不動産には通常、固定資産税や都市計画税が課せられますが、居住用建物がある土地では、税額を軽減する特例があります。具体的に、200㎡以下の小規模住宅用地には、固定資産税が課税標準額の6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。

空き家が特定空き家と認定されると、翌年からその土地は非住宅用地とみなされ税額軽減措置が適用されなくなります。そのため、空き家の固定資産税は最大で6倍まで負担が増加する可能性があります。

ただし、特定空き家に認定されても固定資産税の負担が無制限に増大するわけではありません。課税標準額は、負担調整措置によって固定資産税評価額の70%（東京23区などは65%）に設定され、ある程度の緩和が図られます。

”管理不全空き家”と”特定空き家”の違い

管理不全空き家とは、特定空き家に認定される前の段階にある空き家のことです。管理不全空き家は、所有者が適切に管理や維持を行っておらず、その結果として周囲に迷惑をかけたり、安全上の問題を引き起こす恐れがある空き家を指します。

管理不全空き家は行政によって指定され、このような管理不全空き家に対して改善を促す指導を行います。指導に従わず状況が改善されない場合、その空き家は「特定空き家」と認定されます。

特定空き家に認定された後の流れ

空き家が特定空き家に認定された後のプロセスは以下のとおりです。

1．通知と報告

空き家の所有者は自治体から特定空き家としての認定通知を受け取ります。この通知には、認定された理由や、空き家に対する対策に関する情報が含まれています。

2．助言または指導

特定空き家の所有者には、建物の有効活用、改修、貸出し、売却、または解体のいずれかを行うよう助言または指導がなされます。これらの対策は、所有者と自治体の協議を通じて決定されます。

3．勧告

助言や指導にもかかわらず改善が見られない場合、自治体は所有者に対して具体的な措置を取るよう勧告します。導による改善がない場合、文書で勧告が行われ、勧告を受けた空き家には翌年から税制の軽減措置の対象外となり、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍まで引き上がります。

4．命令

勧告を受けても空き家の状況が変わらない場合、自治体から所有者に対して改善命令が出されます。命令は行政処分に相当するため、これまでよりも重い処分（50万円以下の罰金など）が科せられます。

5．行政代執行

所有者が適切な措置を講じない場合、自治体は空き家の解体など適切な措置を自ら行い、その費用を所有者に請求することができます。所有者が不明または連絡が取れない場合は、「略式代執行」により、自治体が一時的に費用を負担し、後に所有者が確定した際に請求することもあります。

特定空き家に認定されないためにできること

先述したように、所有している空き家が特定空き家に認定されるとさまざまなリスクが生じます。そうならないために、どのようなことをすれば良いのでしょうか。

定期的なメンテナンスと清掃を行う

特定空き家になるおもな原因の1つは、建物の状態や景観の悪化です。

空き家をどう扱うか方向性が決まっていないとしても、定期的なメンテナンスや清掃を行い、建物や敷地を良好な状態に保ちましょう。費用が発生しますが、清掃や空き家巡回サービスを利用することも可能です。

賃貸への活用

需要のある地域にある空き家は、戸建て賃貸、シェアハウス、民泊、貸店舗など様々な形で貸し出すことが可能です。状態が良ければ、最低限の清掃で賃貸に出せますが、問題がある場合は修理やクリーニングが必要になります。

解体する

空き家の維持にコストがかかる、または利用が難しい場合は、解体を考えましょう。

更地にした後、駐車場や貸し倉庫として利用することができますが、優遇税制を受けられなくなるため、採算をよく考える必要があります。また、新たに建物を建てて賃貸住宅や店舗として貸し出すことも可能ですが、建築コストと家賃設定を考慮する必要があります。

建て替えて活用する方法としては、賃貸住宅や貸店舗としてして貸し出す方法があります。この方法は、新規建築物のコストがかかるため、ある程度家賃を高めに設定できるエリアでなければ収支が合わない可能性があります。

空き家の解体費用

解体費用は、木造2階建てで30坪程度の場合、120万円から200万円が目安ですが、敷地の条件によって異なります。補助金を出している自治体もあるので、確認してみましょう。

解体に対して補助金を設けている自治体もある

自治体によっては、空き家の解体に対して補助金がもらえるケースがあります。 補助額も地域によってさまざまですが、中には最大100万円から150万円が助成されるところもあります。

売却する

空き家を持ち続ける予定がないなら、売却も一つの選択肢です。管理の手間や特定空き家となるリスクを避けるためにも、売却を検討しましょう。

空き家をそのまま売却

「中古戸建」や「古家付土地」として売却する方法です。この場合、買主がリフォームや解体の費用を負担します。売却前には、不要な家財道具や私物を整理しておきましょう。

解体してから売却

解体して更地として売却すると、「古家付土地」よりも高価で売れる可能性がありますが、解体にはコストがかかります。また、建物を解体した状態で年（1月1日）を越えると、固定資産税の優遇措置が失われるので注意が必要です。

まとめ

特定空き家に認定されると、近隣住民への迷惑や固定資産税の増加など、様々な問題が発生します。これが、大切な家族の遺産が負の遺産となってしまう原因です。

そうならないためにも、空き家の活用、解体、売却などの対応策を家族で早期に話し合うことが重要です。決定後は、専門家の助けを借りて、納得のいく計画を立てて実行しましょう。遺産を価値あるものに変えることができる可能性があります。

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