空き家を売却すると確定申告が必要？申告の流れと特別控除についても解説！

不動産の売却で収益を得た場合には原則として確定申告をする必要があり、所得額に応じて税金が掛かります。
期限以内に申告をしなかった場合には、厳しいペナルティが課されることもあるため注意が必要です。

本記事では、空き家を売却した後の確定申告の方法と流れについて詳しく解説します。
特別控除を使って賢く節税できる条件についても説明しますので、空き家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。

空き家を売って売却益が出たら確定申告が必要

取得したときの金額よりも高い金額で空き家を売却して利益が出た場合、毎年2月16日から3月15日までの間に確定申告によって税金を納める必要があります。

空き家の売却で利益が出たら譲渡所得税が発生

空き家の売却で利益を得た場合に発生するのが「譲渡所得税」ですが、これは「譲渡所得」に一定の税率を掛けて算出します。

譲渡所得の計算式は次のようになります。

税率は、所有していた期間に応じて変化しますが、長い期間所有し続けているとメリットがある（税額が下がる）ように設定されています。

空き家を売却した際にかかる税金については、こちらの記事で解説していますので、あわせてご覧ください。

空き家を売却すると税金がかかる？特別控除についても詳しく解説

空き家を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が掛かり、所有期間によって大幅に税率が大きく変わるので注意が必要です。本記事ではその他の税金と相続空き家の3,000万円特別控除についても詳しく解説します。

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譲渡所得税は確定申告をして納付

空き家を売却して利益が出たら、空き家を売った翌年の2月16日から3月15日までの間に、居住地の税務署に対して確定申告をする必要があります。

この際に譲渡所得税が所得税に上乗せされるため、その分も一緒に支払うことになります。
会社員で給与分の所得税を勤務先から源泉徴収されている場合は、不動産売却に伴う譲渡所得税分のみを納付します。

また、譲渡所得を申告するとその所得金額に応じて居住地の市区町村から住民税が課されます。
毎年5月頃に自宅に「住民税納付書」という書類が届き、住民税を指定の期日までに支払うことになります。
（1年分を6月・8月・10月・1月の4期に分けて支払うのが一般的です）

確定申告が不要な場合

以下のケースでは確定申告が不要となります。

ただし、これらのようなケースでも確定申告を提出することによって、翌年以降の節税につながる「損益通算」や「繰越控除」が利用できます。

確定申告が不要でも翌年以降の節税に繋がる場合がある

損益通算

不動産の売却価格が取得費よりも低い場合には「譲渡損失」が発生し、譲渡損失は節税に利用できます。

具体的には、給与所得や事業所得、配当所得など、譲渡所得以外の所得に対して譲渡損失を相殺して控除できます。 ただし、1年間で利用できる上限額が設定されていますので注意しましょう。

（参考：所得税の税率｜国税庁）

繰越控除

損益通算を行ってもまだ損失が残る場合は、翌年以降最長3年間の所得税に繰り越して利用できます。

これらの特例の適用にあたっては専門的な知識と複雑な計算が必要になりますので、所轄の税務署や税理士にご相談されることをおすすめします。

確定申告を行わなかった場合のペナルティ

空き家などの不動産を売却して利益を得たにも関わらず、確定申告をしなかった場合にはペナルティが課される可能性があります。

国税庁は、調査に必要な場合には本人の同意がなくても登記の移転情報や銀行口座の入出金履歴を参照できます。
意図的な無申告は厳しく罰せられますので、譲渡利益を得た場合には必ず確定申告をするべきです。

無申告加算税

無申告加算税は、毎年2月16日から3月15日までの確定申告期間内に申告をしなかった場合に加算して課される税金です。

• 金額が50万円以下の部分・・・15％
• 金額が50万円を超える部分・・・20％

確定申告を忘れていて期限を過ぎてしまったことに気付いた場合は、「期限後申告」という救済措置があります。

自主的な期限後申告の場合は税率が5％になりますが、税務調査の事前通知を受けた後に申告した場合は、50万円以下は10％、50万円を超える部分は15％となります。

延滞税

確定申告の際に収めるべき税金を納税しなかった場合には、その期限から経過した日数に応じて延滞税が課されます。

• 納期限の翌日から2か月を経過する日までの翌日……年7.3％
• 納期限の翌日から2か月を経過する日の翌日以後……「年14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のうち低い方

※特例基準割合は、銀行の短期貸出約定平均金利などを参考に毎年定められており、令和4年分は年4.9％です。

空き家売却後に確定申告をする流れ

初めて確定申告をする方に向けて、確定申告の手続きを手順を追って具体的に説明します。

確定申告の手順① 譲渡所得を得ているかをチェックする

確定申告の対象となるのは、その年の1月1日から12月31日までの所得です。
下記の式に当てはめて計算し、自らのケースで確定申告が必要かチェックしましょう。

確定申告が必要なのは一定額以上の譲渡所得がある場合ですが、売却額から取得費と譲渡費用を差し引けることに注意してください。
ただし、特別控除を利用する場合は確定申告が必要になります。

確定申告の手順② 必要書類を入手する

確定申告が必要なことが判明したら、次は申告に必要な書類を取得しましょう。
必要な書類は以下の5つです。こちらの書類は管轄の税務署で直接受け取るか、国税庁のHPからもダウンロードできます。

確定申告の手順③申告書に記入する

確定申告の手順④確定申告書を税務署に提出する

書類一式を作成したら、3月15日までに管轄の税務署に提出します。 提出方法は次の3つのいずれかを任意で選択が可能です。

• 税務署に直接持参
• 税務署に郵送で提出（3月15日までの消印が期限内として取り扱われる）
• 「e-Tax」で電子申告

確定申告の手順⑤銀行振込などで納税する

確定申告書を作成した結果、追加で納付するべき税金が発生する場合は確定申告の期限までに支払う必要があります。

納付方法は、銀行振込や口座振替、現金書留の方法があります。e-Taxを利用する場合はクレジットカード納付やスマホアプリ納付、コンビニ納付なども選択が可能です。

源泉徴収された所得税から還付金が発生する場合は、申告書提出後数ヶ月以内に指定口座に振り込まれます。
確定申告の方法については、下記の国税庁のHPからも確認できますのでご参照ください。

（参照：令和5年分確定申告特集｜国税庁）
（参照：令和5年分譲渡所得の申告のしかた｜国税庁）

特別控除3つの特例を使う時は確定申告が必要

譲渡所得税を大幅に圧縮できる、あるいはゼロにできる「譲渡所得の特別控除の特例」ですが、この特例を使うには確定申告の提出が必要です。

条件に合致するからといって申告しないと、特別控除が適用されないばかりか無申告加算税や延滞税の対象になってしまいますので注意しましょう。
譲渡所得の特別控除の特例を利用できる特例は、次の３つのパターンです。

1. 相続した空き家を売却する場合
2. 以前住んでいた空き家を売却する場合
3. 10年以上所有していた空き家を売却する場合

これらの特例については、別記事で詳しく解説しています。

空き家を売却すると税金がかかる？特別控除についても詳しく解説

空き家を売却して利益が出た場合は譲渡所得税が掛かり、所有期間によって大幅に税率が大きく変わるので注意が必要です。本記事ではその他の税金と相続空き家の3,000万円特別控除についても詳しく解説します。

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特例を受ける際は追加書類が必要

譲渡所得の特別控除の特例を利用する際には、確定申告書の他に以下のような書類が必要になります。
不動産会社や建築会社から入手したり、法務局で取得が必要なものもありますので、確定申告の期限ギリギリになって慌てないように準備しておきましょう。

• 譲渡所得の内訳書
• 空き家の登記事項証明書
• 不動産売買契約書の写し
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書
• 建物滅失証明書

空き家の売却は買取専門店へ相談

ここまで、空き家を売却した際の確定申告の方法について解説してきました。
確定申告の手続きは複雑で大変ですが、空き家の売却をおこなった場合は節税に繋がるため忘れずに手続きを進めましょう。

確定申告を怠ったり、間違った計算で過少に申告したりした場合には、厳しいペナルティが課されることもありますので注意しましょう。

売却を検討する際には経験豊富な専門家に相談

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