相続した空き家の登記が義務化！ 制度概要とペナルティについて解説

土地や建物などの不動産を相続した際、登記上の名義を被相続人（故人）から相続人に変更することが必須となりました。
これを「相続登記」と呼びますが、時間とお金がかかることから、相続登記をせずに放置するケースが多く存在します。

この現状を改善するために、2024年度から相続登記が義務化され、申請を怠った場合には罰金が課されることになりました。

今回は、不動産の相続登記の手続きと流れ、費用について詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

相続した空き家の登記が義務化

2024年（令和6年）4月1日より相続登記の申請が義務化されました。 まずは法改正の内容を具体的に解説します。

不動産登記法の改正

相続登記が義務化されたことで、不動産を相続・遺贈によって取得した人は、

ことが必須となりました。

すぐに遺産の配分が決まらない場合は「相続人申告登記」

相続関係が複雑で、すぐに相続登記ができないケースもあるでしょう。 その場合は、相続人であることをひとまず証明する「相続人申告登記」を行いましょう。

将来的には正式な相続登記が必要となりますが、3年以内に遺産分割協議が完了しない場合でも、ペナルティを受けずに済みます。

2026年度からは所有者の住所変更登記も義務化

2026年4月1日から「所有者住所等の変更登記」も義務化されます。
この法律が施行されると、不動産の名義人は、引っ越しや市町村合併によって住所が変わった場合に、2年以内に変更登記をしなければなりません。

ちなみに、制度の名称は「所有者住所等の変更登記」ですが、結婚などで名字が変わった場合も手続きが必要となります。

法改正の背景

相続登記の義務化の背景にあるのは、全国的な空き家増加です。
総務省が2024年4月30日に公表した統計調査によると、全国の空き家は約900万戸あり、全住宅の13.8％です。

さらにこの中には、相続登記がされず所有者が不明の空き家が多く存在します。
そのような空き家は、放置されて周辺環境に悪影響を及ぼしたり、防災や開発の阻害要因になったりします。

2024年以降、所有者不明の土地や空き家の問題は深刻化する恐れがあります。 そのため、法改正で3年以内の相続登記が義務化されました。

（参照元：令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省）

相続登記をしない場合のペナルティ

相続登記や住所変更登記をしない場合のペナルティは、以下のとおりです。

• 正当な理由なく、不動産の相続登記をしない場合
  10万円以下の過料
• 正当な理由なく、不動産の所有者が住所変更を申請しない場合
  5万円以下の過料

罰則付きの義務が課されることになりますので、「知らなかった」では済まされない厳しい法律であることを知っておきましょう。

（参照元：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法） ｜総務省）

相続登記を行わないと発生する問題点

相続登記は、単に罰金を回避するためだけに行う手続きではありません。
相続登記を怠ると、以下のような深刻な問題が発生する可能性があります。

1．空き家を売却できない

相続した空き家を売却する場合は、相続人の名義に変更しなければ売買契約を締結できません。

登記上の所有者が不明な空き家は、契約後に買い手に所有権を移転できず、契約不履行になるためです。

2．空き家が多数の共有状態になってしまう

相続登記をしないまま次の世代に引き継ぐと、ねずみ算的に相続人が増えて、共有関係が複雑化してしまいます。
空き家を複数の相続人で所有している状態になり、遺産分割協議が困難になるほか、売却や賃貸などの利用にも制限が出ます。

3．空き家の所有者として認められず、自由に扱えない

相続登記をしないと、土地や建物の名義が亡くなった方のままになります。
つまり、相続人は所有者として認められず、自由に売却したり、住んだりできません。
例えば、以下のようなことが起こります。

• 相続した空き家が借地の上に建っている場合、地主に立ち退きを要求されても文句が言えません。
• 相続人の誰かが借金を抱えていた場合、その借金分の土地や建物が差し押さえられる可能性があります。その際、自分の持ち分の権利を主張できません。

相続登記は、亡くなった方の資産を守るため、将来の相続人の負担とならないためにも重要です。
必ず遺産分割の話し合いを親族と進めて、すみやかに相続登記の手続きをしましょう。

相続した空き家の名義変更に必要な手続き

ここでは、不動産の相続登記に必要な手続きと用意すべき書類を手順ごとに解説します。

ステップSTEP１｜戸籍証明書の取得

まずは被相続人（故人）の戸籍を取得する必要があります。
これは、相続が開始されたことと、法定相続人を特定するために必要となります。

故人の戸籍を取得するには、故人の最後の本籍地がある市区町村の窓口で請求します。
故人と請求者本人の続柄がわかる戸籍謄本と請求者の住民票、本人確認書類を提出することで取得が可能です。

ひとつの市区町村で故人の出生から死亡までの戸籍が揃わないことも多く、多くの労力と時間がかかります。
弁護士や司法書士などの相続手続きの専門家に依頼して取得を代行してもらう方法もありますので、状況によってご検討ください。

ステップSTEP２｜登記申請書の作成

被相続人（故人）の戸籍が揃ったら、法務局（登記所）に提出する登記申請書を作成します。

登記申請書は、法務局指定の様式を使用する必要があります。様式は法務局で入手できますが、インターネットでのダウンロードも可能です。

登記申請書の様式と記載例は下記の法務局HPで取得できます。
法務局HP　不動産登記の申請書様式について

登記申請書とあわせて提出する書類に関しては、下記の法務局HPを参考にしてください。
法務局HP　相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等

相続登記に必要な書類の例

ステップSTEP３｜登記申請書の提出

登記申請書と添付書類が揃ったら、法務局（登記所）の窓口へ直接提出または郵送します。
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」で登記申請書を作成し、これをオンラインで申請（送信）する方法もあります。

法務局HP　不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）

ステップSTEP４｜登記完了

登記が完了すると、法務局（登記所）から「登記完了証」と「登記識別情報通知書」が交付されます。
相続登記した不動産を売却する場合には登記識別情報が必要となりますので、大切に保管しましょう。

（参照元：登記申請手続のご案内（相続登記②／法定相続編）｜法務省）

相続した空き家の登記名義変更にかかる費用

相続登記には登録免許税が掛かります。
相続登記手続きは個人でも可能ですが、不慣れな方が自ら登記するには多くの労力と時間が掛かりますので、司法書士に依頼するケースが多いです。

ここでは、相続登記に必要な費用についてまとめます。

1．登録免許税

相続登記には、登録免許税という税金がかかります。これは、不動産の名義変更手続きにかかる費用です。

相続登記に掛かる登録免許税は、不動産の固定資産評価額の0.4%です。
たとえば、固定資産評価額が1000万円の不動産の場合、登録免許税は4万円となります。

ただし、法定相続人以外の人が遺言によって空き家を取得した場合の税率は2%に増額されることにご注意ください。

また、相続登記を促進するために、次の2つのケースでは免税措置が設けられています。（2025年3月31日まで）

1. 相続登記をする前に相続人が亡くなってしまった場合
2. 相続する土地の価額が100万円以下の場合

（参照元：相続登記の登録免許税の免税措置について｜法務省）

2．相続登記を司法書士に依頼する場合の費用

相続登記を司法書士に依頼する場合、登記申請書の作成などの手続きのみの依頼であれば5万円程度から依頼することが可能です。

遺産分割協議書の作成や戸籍情報の収集など、相続に関わる協議から手続きまでトータルで依頼する場合は、8万円から15万円が相場とされています。

まとめ

本記事のまとめです。

• 2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化される。
• 相続の発生から3年以内に相続登記の申請をする必要がある。
• 相続登記を行わないと、ペナルティや空き家に関する問題が発生する。

法律が改正されて、空き家の相続登記に罰則付きの厳しい義務が課せられるようになったことを押さえておきましょう。

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