「空き家を売却するときに掛かる税金は高い？」
「節税する方法は？」
と疑問をお持ちの方に向けて、本記事では空き家を売却する際に発生する税金の種類と算出方法について詳しく解説します。
特別控除を使って節税できる条件についても説明しますので、空き家の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
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空き家の売却にかかる税金の種類
空き家の売却にかかる税金の種類は、主に次の４つになります。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 固定資産税
取得した金額よりも売却した金額の方が高くなり、利益が出た場合には「譲渡所得税」がかかります。
空き家の売却で不動産売買契約書を取り交わす際に「印紙税」が発生し、所有権移転登記をすれば「登録免許税」もかかります。
また、その年の途中で売却したとしても「固定資産税」の支払い義務があることに注意しましょう。
次章からは、これらの税金について詳しく解説していきます。
空き家の売却にかかる譲渡所得税について徹底解説
空き家の売却で利益を得た場合に発生するのが「譲渡所得税」ですが、これは「譲渡所得」に一定の税率を掛けて算出します。
譲渡所得の計算式は次のようになります。
取得費
空き家の売却価格から差し引きできる「取得費」とは、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費などのことです。
建物に関しては、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
取得費の例
【土地】- 購入代金
- 測量費
- 整地費
- 造成費
- 改良費（盛土、擁壁など）
- 購入代金
- 建築代金
- 設計費
- 確認申請費用
- 改良費（リフォーム費用など）
- 取得時の仲介手数料
- 登録免許税
- 不動産取得税
譲渡費用
「譲渡費用」には、仲介手数料・売買契約にかかった印紙代・更地売却のためにかかった建物の解体費などを計上できます。
取得費の例
【譲渡費用の例】- 建物の解体にかかった費用
- 売却時の仲介手数料
- 売却時の測量費
- 登記にかかった費用
- 収入印紙代 など
特別控除
「特別控除」を計上できる場合もあり、代表的なケースは相続した空き家を売却する場合です。
最大で3,000万円の特別控除を受けられる可能性がありますので、積極的に活用すべきでしょう。
譲渡所得税の税率は所有期間5年で変わる
譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間により異なります。 空き家の所有期間が5年以下の場合は、売却した時の税金が高くなるため注意しましょう。
所有期間が5年を超える場合の税率
空き家を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。
相続した実家を売却する場合は、親が実家を所有していた期間も所有期間に含まれます。
※復興特別所得税（所得税率 × 2.1％）は2037年まで適用
所有期間が5年以下の場合の税率
空き家を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、長期譲渡所得の倍近い税金がかかります。
※復興特別所得税（所得税率 × 2.1％）は2037年まで適用
このように、所有期間5年を境に2倍近く税率が変わります。
相続した不動産であっても、元の所有者が取得してから日が浅いケースでは短期譲渡所得と判断される場合もありますので、所有期間の算定に注意しましょう。
空き家を売却する際は、所有期間も確認しておきましょう。
空き家の売却にかかるその他の税金
売却で利益が出ず譲渡所得が発生しない場合でも、印紙税や登録免許税などの税金がかかります。
売却額が大きい場合にはこれらの金額も高額になりますので、思わぬ出費とならないようにその費用を把握しておくようにしましょう。
印紙税
不動産の売買契約を交わす際には、契約書に収入印紙を張り付ける必要があります。契約金額によって印紙額が決められていますので、下記の表を参考にしてください。
なお、2027年3月31日までに作成される場合は「軽減税率」が適用されます。
※軽減税率：通常の税率（本則税率）よりも低い税率を適用する措置
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円超10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
（参照元：「不動産譲渡契約書」及び「建設工事請負契約書」の印紙税の軽減措置の延長について｜国税庁）
登録免許税
登録免許税とは不動産登記申請時に納付する税金で、不動産の価額を基に算定されます。
空き家の売却の際には、抵当権抹消登記あるいは所有権移転登記をすると発生します。
空き家の売却金額で住宅ローンの残債を返済するケースなど、抵当権抹消登記が必要な場合にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
所有権移転登記の場合の登録免許税は不動産の価額によって異なりますが、不動産価額の1,000分の4が基本税率です。一般的には買い手側が負担しますので、売却時にはさほど気にする必要はないでしょう。
固定資産税
固定資産税は売却した年の1月1日時点で所有していた者に全額が課される市町村税で、建物評価額の1.4％が基本です。
（条例により異なる税率を設定している地域もありますので、詳細は物件所在地の市町村にご確認ください）
年の途中で空き家を売却する場合、所有権移転後の固定資産税を按分（あんぶん）負担してもらうことが一般的ですので、売却先に忘れずに申し出るようにしましょう。
所有権移転日までの固定資産税は売主が支払い、それ以降の固定資産税は買主が支払うのが一般的です。
これを日割り計算して、それぞれの所有期間に応じて負担を分担することを「按分負担」といいます。
空き家売却の3つの特例を活用して節税
空き家を売却する際にかかる譲渡所得税を大幅に軽減できるのが「譲渡所得の特別控除の特例」の利用です。
利用できる特例は、次の3つのパターンになります。
- 相続した空き家を売却する場合
- 以前住んでいた空き家を売却する場合
- 10年以上所有していた空き家を売却する場合
以下にそれぞれの特別控除について解説します。
①相続した空き家を売却する場合
いわゆる「相続空き家の特別控除」で、正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。
これは、相続または遺贈で取得した家屋または土地を売却し、一定の要件に満たしていれば、譲渡所得の金額から最高3,000万円（※）まで控除できる制度です。
※2016年4月1日から2027年12月31日までの間に売却した物件が対象で、相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までになります。
節税額が非常に大きいため、この控除を適用できれば多くの物件は譲渡所得税がかからないでしょう。対象となる不動産と、控除を受けるための条件について下記に整理します。
（参照元：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁）
控除の対象となる不動産
- 1981年5月31日以前に建築された建物（いわゆる「旧耐震基準」の住宅が対象）
- 区分所有建物登記がされている建物でない（分譲マンション等は対象外）
- 相続するまでに、被相続人以外の居住がない（他人に賃貸していた場合は対象外）
控除を受けるための条件
- 売却人が、相続または遺贈により空き家や敷地等を取得したこと
- 相続時から譲渡・解体時まで、事業・賃貸・居住目的で使用していないこと
- 指定期間内に耐震リフォームを実施するか、家屋を取り壊していること
- 相続開始日から3年が経過した年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること など
相続空き家3,000万円特別控除の計算例
5年以上所有していた家屋を売却する場合で、売却価格が8,000万円、取得費と譲渡費用の合計が4,000万円の場合
譲渡所得：8,000万円 – 4,000万円 = 4,000万円
譲渡所得税：4,000万円 × 20.315％ = 812.6万円
譲渡所得：8,000万円 – 4,000万円 – 3,000万円（特別控除） = 1,000万円
譲渡所得税：1,000万円 × 20.315％ = 203.15万円
空き家が高く売れるケースは少ないですが、売却金額が高額になる場合は非常に大きなメリットがある制度ですので、該当する場合は積極的に活用しましょう。
相続空き家3,000万円特別控除の注意点
この特別控除を受ける場合には、耐震補強もしくは取り壊しが条件であることに注意が必要です。
耐震診断（結果によっては耐震改修工事）あるいは解体工事など一定の経費が先に掛かり、そのために一定の期間も必要とします。
②以前住んでいた空き家を売却する場合
自らが以前住んでいたが、転居して誰も住まなくなった空き家を売却する際には「マイホーム特例」が利用できる可能性があります。
これは住み替えを促進し経済を活性化する目的で設けられている特例措置で、正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。
控除を受けるための条件
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
- 家屋を取り壊している場合は、取壊し日から1年以内に売却し、かつ住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売ること
- 売った年、その前年および前々年に、他の特例を受けていないこと
- 売手と買手が、親子や夫婦などの親族関係・密接な関係でないこと
（参照元：国税庁HP マイホームを売ったときの特例｜国税庁）
「相続した空き家の3,000万円特別控除」と「マイホームの3,000万円特別控除」は、控除額が同じなので混同しやすいですが、まったく違う特例です！
③10年以上所有していた空き家を売却する場合
10年以上所有していた空き家を売却する場合には「長期譲渡所得の軽減税率の特例」が受けられる可能性があります。
5年以上所有していた空き家の譲渡所得税額の計算方法は次の通りでした。
この特例を受けると、譲渡所得が6,000万円以下の場合は次のようになります。
※6,000万円を超える部分に関しては、所得税率・住民税率ともに軽減措置はなく、さらに600万円が加算されます。
（参照元：国税庁HP マイホームを売ったときの特例｜国税庁）
控除を受けるための条件
この特例の適用を受けるには、次の要件すべてに該当しなければなりません。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と敷地を一緒に売ること
- ※住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまること
- ①取り壊した家屋と敷地は、取り壊しをおこなった年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
- ②その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- ③家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途に使用していない
- 売った年の1月1日時点で、家屋と敷地の所有期間が10年を超えていること
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却した家屋や敷地に対して、他の特例の適用を受けていないこと（「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は併用可能）
- 売手と買手が、親子や夫婦などの親族関係・密接な関係でないこと
特別控除を受けるためには確定申告が必要
土地建物の譲渡所得および税額の算定には、毎年2月16日から3月15日までの間に、確定申告の手続き内で申請する必要があります。
これらの特別控除を受けるためには確定申告の5面に記入して提出することが必要になります。非常に節税メリットがありますので、該当する場合はかならず申告を行うようにしましょう。
空き家を売却する際の確定申告手続きの方法については、別記事でより詳しくご紹介していますのであわせてご覧ください。
空き家の売却は買取専門店へ相談
ここまで、空き家の売却にかかる税金について解説してきました。
売却のタイミングを見誤って高額な税金を支払ったり、知識不足で本来受けられるべき控除を受けられなかったりするのはもったいないことです。 売却を検討する際には経験豊富な専門家に相談するようにしましょう。
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