【超重要】媒介契約の選び方徹底ガイド！一般媒介と専任媒介の特徴解説

不動産を売却する際、多くの場合は個人で買い手を見つけるのは難しいため、不動産会社に仲介を依頼することになります。
その際に不動産会社と締結するのが媒介契約です。

媒介契約には主に3つの種類があり、どの契約をするかによって、売却活動の進め方が変わってきますので、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。

本記事では媒介契約についてわかりやすく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

媒介契約の基本知識

媒介契約がそもそも何なのか、そしてその種類についての基本的なことから解説していきます。

媒介契約とは何か

媒介契約とは、不動産を売却したい売主が、不動産会社に買い手探しや売却手続きのサポートを依頼する際に結ぶ契約です。

この契約により、不動産会社は売主の代理として、専門知識や販売ネットワークを活用した売却活動をおこないます。
宅地建物取引業法に基づき、契約内容（活動内容や仲介手数料など）を明確にする大切な契約です。

媒介契約の種類

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」という3つの種類があります。
それぞれの契約には異なるルールや特徴があり、売却活動の進め方やスピードに影響します。主な違いを以下の表で確認してみましょう。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社数	複数可	1社のみ	1社のみ
自己発見取引の可否	可能	可能	不可
レインズ登録義務	なし	7日以内	5日以内
活動報告の義務	なし	2週に1回以上	1週に1回以上
契約期間の上限	なし	3カ月	3カ月

一般媒介契約の詳細

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるという点です。

また、売主自身が知人などに買い手を見つける「自己発見取引」も認められています。
一番自由度が高い契約形態と言えるでしょう。

一般媒介契約のメリット

• 多くの会社に依頼できるため、広く買い手を探せる：
  複数の不動産会社が物件の買い手を探すため、より多くの人に物件情報が届きやすく、物件によっては好条件で買い手が見つかる可能性が高まるでしょう。
• 複数の会社の販売戦略や対応を比較検討できる：
  各社の広告活動や対応面などを比較できます。立地が良い物件なら、競争原理が働いて各社が好条件で決めようと努力することも考えられます。
• 自分で買い手を探すことも可能：
  知人・友人・物件サイトなど、個人的に買い手を見つけた場合でも、その方と売買契約を進められます。

一般媒介契約のデメリット

• 不動産会社の販売意欲が低くなる可能性がある：
  複数の会社が同時に動くため、不動産会社からすれば、他の会社が先に買い手を見つけると仲介手数料が得られません。そのため、不動産会社によっては、1社しか依頼できない「専任（専属専任）媒介契約」に比べて、販売活動への力の入れ具合が弱くなる可能性があります。
• 売却活動の状況が分かりにくい：
  一般媒介契約は、不動産会社に売却活動の状況を定期的に報告する義務がありません。売主側から積極的に聞かないと進捗状況が把握しにくいところがあります。
• レインズに必ず登録されるわけではない：
  不動産会社にレインズへの登録義務がないため、物件情報が業界全体に広く共有されない可能性があります。これにより、他の不動産会社の持つ買い手候補にアプローチする機会が減ることも考えられます。
• 複数社とのやり取りの手間：
  複数の会社と連絡を取り合うため、窓口が一本化されている専任 or 専属専任に比べて、やりとりの手間がかかることがあります。

専任媒介契約の詳細

専任媒介契約は、不動産の売却活動を依頼できる不動産会社を1社に限定する契約です。
一般媒介契約のように複数の会社に重ねて依頼できません。

ただし、売主自身が買い手を見つけて直接契約を結ぶ「自己発見取引」は認められています。
契約期間の上限は3ヶ月と法律で定められています。

専任媒介契約のメリット

• 不動産会社の販売意欲が高い可能性が高い：
  仲介を依頼できるのが1社だけなので、不動産会社が広告や営業活動に積極的に取り組むことが期待できます。
• 定期的な報告で安心できる：
  2週間に1回以上、活動状況（問い合わせ件数や内覧数など）の報告を受けられるため、売却活動の進捗を把握しやすいです。
• レインズ登録で他の会社からの紹介も期待できる：
  レインズへの登録が義務付けられているため、契約した不動産会社以外の不動産会社が保有する買い手候補にアプローチできるチャンスが生まれます。

専任媒介契約のデメリット

• 依頼した不動産会社で結果が左右される：
  1社に任せる分、その不動産会社の実力や販売力が低かったり、担当者との相性が悪かったりすると、売却活動が思うように進まないリスクがあります。
  契約中は他の会社に簡単に切り替えられず、売却期間が長引く可能性があります。

専属専任媒介契約の詳細

専属専任媒介契約は、媒介契約の中で最も厳しい制限があります。
専任媒介契約と同様に、仲介を依頼できる不動産会社は1社のみに限定されます。契約期間の上限も3ヶ月です。

専任媒介契約と決定的に異なる点は、売主自身が自分で買い手を見つける「自己発見取引」が認められない点です。
買い手は必ず、契約を結んだ不動産会社を通す必要があります。その不動産会社を信用して任せますよ、というスタンスです。

専属専任媒介契約のメリット

• 不動産会社の販売意欲が高く、集中的な活動が期待できる：
  依頼が1社独占であり、売主自身が見つけた買い手との契約も禁止されているため、不動産会社からすれば手数料を得られる可能性が高い状況です。他の契約よりも販売活動に力を入れてくれやすいでしょう。
• 手厚いサービスや報告頻度：
  レインズ登録期間が最も短く、活動報告が毎週あるため、売却活動の状況を細かく把握できます。また、売却に関するアドバイスなど、手厚いサポートが期待できます。
• 売却活動の手間がほぼかからない：
  自己発見取引も禁止されているため、売主は完全に不動産会社に任せられます。多忙な方や、自分で買い手を探すことに自信がない方にとっては、最も手間のかからない方法と言えます。

専属専任媒介契約のデメリット

• 不動産会社の実力や担当者との相性が結果に直結する：
  契約期間中は他の会社に依頼できず、自分で買い手を見つけることもできないため、選んだ不動産会社の実力や熱意が不足していたり、担当者との連携がうまくいかなかったりした場合、売却が全く進まないという最大のリスクがあります。
• 自分で見つけた買い手と直接取引できない：
  たとえ個人的に理想的な買い手を見つけたとしても、その人との間で直接売買契約を結ぶことができません。必ず契約した不動産会社を通す必要があり、規定通りの仲介手数料が発生します。

物件に応じたおすすめの媒介契約の選び方

「実際、どの媒介契約がいいのか？」という問いには、これが絶対というものはなく「物件によって異なる」という回答になります。
例を挙げて、どの一般か専任（専属専任）のどちらがおすすめか紹介します。

人気エリアなら一般媒介

• 人気エリアかつ駅が近い
• 住みたい街のランキング上位に入っている
• 人気のマンション
• 人気の学校区内
• 築5年以内の物件

最寄り駅から近い・住環境が良いなど、需要が高く人気のあるエリアの物件は、一般媒介契約で好条件で売れる可能性が高まるでしょう。
複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できるため、複数企業による競争が発生し、高値での売却が期待できます。

築古や、希望価格がある場合は専任媒介

• 駅・公共交通機関から遠い物件
• 郊外のマンション
• 築古かつ地方の戸建て
• 希望価格を設定したい

築年数が古い物件や・希望価格を設定したい場合などは、専任媒介契約を検討しましょう。

売れにくい物件でも、1社に依頼を絞ることで、その会社が熱心に販売活動に取り組み、想定より高く売れるケースがあります。
物件に合わせた集中的な広告や、定期的な活動報告を受けられるため、特定の条件での売却を目指す場合に適しています。

媒介契約締結時の注意点

媒介契約におけるいくつかの注意点を知っておかないと、後々のトラブルや売却活動の停滞などが起こる可能性があります。
媒介契約で注意すべきポイントを押さえておきましょう。

【専任媒介】は不動産会社の選定が重要

専任媒介契約は1社のみの契約になるため、契約する不動産会社選びが非常に重要です。
対応の早さ・査定価格の根拠・その会社が得意な物件・担当者の対応の良さなどを比較し、見極めましょう。

専任媒介契約の有効期限は最大3カ月なので、売却活動が思うように進まない場合は、契約を更新せずに他の不動産会社に切り替えることが可能です。

【一般媒介】は売主側からの積極的な確認が必要

一般媒介契約は、契約期間の制限がなく、不動産会社に活動報告義務がありません。
こまめに連絡をくれる不動産会社もありますが、会社によっては、任せているだけでは売却状況が分かりにくくなります。

一般媒介契約は、各社の活動・問い合わせや内覧の状況・買い手の反応など、売主自身が主体的に情報収集をする姿勢が必要といえます。

途中解約の注意点を理解しておく

媒介契約を途中で解約することは可能です。 ただし、専任（専属専任）の場合は慎重に解約手続きを進める必要があります。

【一般媒介契約】の解約

• 複数の不動産会社と契約できる自由な契約なので、一番簡単に解約できます。
• 特に理由がなくても、不動産会社に解約の意思を書面で伝えれば成立することが多いです。
• ただし、解除の意向を伝えず他の不動産会社と専任媒介で契約するとトラブルになる可能性があるため、必ず連絡は入れましょう。

【専任（専属専任）媒介契約】の解約

• 途中解約自体は可能ですが、一般媒介よりは慎重な対応が必要です。
• 不動産会社が販売活動の義務を果たしていない、あるいは契約違反があった、などの正当な理由がある場合は、基本的に費用負担なく解約できます。
• 売主側の都合（気が変わった・他の会社の方が高く売れそうに思えた）で解約する場合、契約書の内容によっては、解約までにかかった広告費や違約金を請求される可能性があります。

解除を伝える方法に規定は無いですが、書面に残す方が安心です。
「媒介契約解除通知書」をネットからダウンロードし、印刷・必要事項を記入して利用すると良いでしょう。

不信感があれば解除に向けて動くべき

「専任媒介契約の解除は慎重に」ということをお伝えしましたが、きちんと手順を踏めば多くの場合、費用の負担は発生しません。

単純に3カ月の契約期間が切れてから更新しない方法もありますが、不動産会社に不信感を感じる場合は、契約期間中でも解除に向けて動き出しましょう。

まとめ

不動産売却には、不動産会社との媒介契約が必要です。一般・専任・専属専任の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
どの契約が最適かは、物件の条件や売主様の希望によって変わります（例：人気物件なら一般 / 築古・希望価格なら専任など）。

売却成功の鍵は、何より信頼できる不動産会社・担当者選びです。
契約内容を理解し、安心して任せられる相手を選び、ご自身の状況に合った媒介契約でスムーズな売却を目指しましょう。

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