【必読】家の売却でやってはいけないこと｜失敗を防ぐ考え方お伝えします

家の売却は、人生の中でも大きな決断の1つです。
しかし、準備不足のまま進めてしまうと、後悔する結果につながりかねません。

家の売却を成功させるためには、事前にしっかりと準備をおこなうことが重要です。 本記事では、家の売却のプロセスごとに「やってはいけないこと」として、注意するポイントを紹介します。ぜひ参考にしてください。

家の売却準備中にやってはいけないこと

まずは、家の売却準備中に特に注意すべき5つのポイントについて解説します。

必要書類を把握しない

家の売却には、さまざまな書類が必要です。 たとえば戸建て住宅を売却する際、必須となる書類は以下のものがあります。

• 権利証 または 登記識別情報
• 登記謄本 または 登記事項証明書
• 固定資産税納付通知書
• 土地測量図・境界確認書
• 建築確認済証・検査済証
• 本人確認に必要なもの

不動産会社へ相談する段階で、必ずしもすべて揃っていなければ売却できないわけではありません。
しかし、売却活動をスムーズに進めるためにも、可能な範囲で事前に準備しておきましょう。

売却の目的を決めない

家族・親族とよく話し合い、売却の目的を明確にしてから準備に取り掛かりましょう。
「住み替え」「転勤」「相続」など、目的によって、相談する内容や最適な売却戦略が異なるからです。

目的が曖昧なまま進めてしまうと、価格設定や売却時期など、重要な判断を誤る可能性があります。
また、相続人どうしで意見が合わず、方向性が決まらないことで、そもそも空き家を放置してしまうケースがよくあります。

自分で相場を調査しない

不動産会社に査定を依頼する前に、インターネットの物件情報サイトや、国土交通省の不動産取引価格情報などを活用し、売りたい家のエリアや築年数などの条件が近い物件の売却価格を調査しておきましょう。

相場感を全く知らない状態で不動産会社に相談すると、不動産会社の査定価格が適正かどうかを判断できません。
この状態では、相場より高すぎる価格を提示されていることに気づかず長期間売れ残ったり、反対に相場より安い価格を提示されて買い叩かれる可能性が高くなったりしてしまいます。

売却にかかる諸費用を把握しない

家の売却には、仲介手数料・登記費用・印紙代や、必要に応じてハウスクリーニングや修繕費用など、様々な諸費用がかかります。
これらの費用を事前に見積もっておかないと、売却後に「こんなにかかると思わなかった…」と後悔することになりかねません。

自己判断で解体・リフォームする

家の状態や立地条件によっては、解体やリフォームを検討する方もいるでしょう。しかし、自己判断での解体やリフォームにはリスクが伴います。

費用をかけてリフォームしたのに思ったより高く売れないケースや、買い手のニーズに合わないリフォームによって逆に売り手がつかないケースがあります。

解体・リフォームの費用は売り手負担になることが多いので、できることなら家を「現状のまま」売却してリスクを抑えたいところです。
解体やリフォームを検討する際は、自己判断ではなく必ず不動産会社に相談し、意見を聞いてから判断しましょう。

家を売却する不動産会社選びでやってはいけないこと

家の売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社選びが不可欠です。
不動産会社選びを間違えてしまうと、売却活動がスムーズに進まなかったり、損をしてしまう可能性があります。

ここでは、不動産会社選びで特に注意すべき5つのポイントについて解説します。

1社のみに査定依頼をする

エリアごとの相場はあるものの、不動産会社の査定は結局、査定額には各社の見解や市場分析を反映した「言い値」になります。
そのため、1社のみの査定では、査定価格が適正かどうかを判断できません。

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格や根拠を比較検討することで、より適正な価格を判断しやすくなります。

多数の一括査定サイトに申し込む

一括査定サイトは、手軽に複数社の査定を比較できて便利です。
しかし、複数の一括査定サイトに申し込むと、多数の不動産会社から営業の電話やメールが殺到し、対応に追われてしまうことがあります。

また、一括査定サイトにもそれぞれ特徴があるため、利用する場合は、対応しているエリアや提携している不動産会社の数や質も考慮しましょう。

査定額だけで相談する会社を決める

査定額だけをみて不動産会社を決めることは避けましょう。

たとえば相見積もりを取得する際、他よりかなり高い査定額を提示する会社が出てくる場合があります。
その高い査定額の根拠をしっかり説明できるなら、実際にその価格で売れる可能性はあるでしょう。

しかし、不動産会社（または担当者）によっては、契約を取るためにあえて高い査定額を提示する場合があるのが事実です。
高い査定の根拠をしっかり示してくれない場合は注意が必要です。

仲介と買取の違いを知らずに不動産会社を探す

不動産会社へ物件を売却するとき、仲介と買取の2つの売却方法があります。

仲介は、不動産会社が買主を探してくれる方法で、買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。 それぞれの特徴を理解して、自分の物件に合った売却方法を選択しましょう。

築年数が浅い物件や、立地条件が良い物件は、不動産仲介を利用して高値での売却が期待できます。

一方、築年や設備が古い物件や利便性が低いエリアの物件は、住宅としての需要が落ちるため、仲介で買い手が見つからなかったり、そもそも断られたりすることがあります。
こういった物件は、買取に対応した不動産のほうが対応してくれる可能性が高いです。

媒介契約の種類を理解しない

仲介で不動産を売却する場合に締結する「媒介契約」には3つの種類があります。
これは何となくで決めず、大まかでもいいので内容を理解して契約しましょう。

	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
複数社への依頼	◯	×	×
売主自ら発見した買主との売買契約	◯	◯	×
契約期間	制限なし（3カ月以内推奨）	3カ月以内	3カ月以内
レインズ（不動産流通機構）への登録	義務なし（不動産会社の任意）	媒介契約締結から7日以内	媒介契約締結から5日以内
販売活動の報告	義務なし	2週に1回以上	1週に1回以上

どの契約をしているかによって、不動産会社を変更したい時や契約を解除したい時に、思うように進められなくなります。
契約前にそれぞれの特徴をしっかり確認しておきましょう。

家の売却の際、住宅ローン関連でやってはいけないこと

住宅ローンが残っている家を売却する場合、通常の売却とは異なる注意点があります。

住宅ローンの残債を確認しない

家の売却を検討する際、まず最初に確認すべきなのは住宅ローンの残債です。

一般的に、ローン残債は売却で得た利益で一括返済します。
住宅ローンの残債が売却価格を上回っている場合、自己資金で不足分を補填する必要があります。

もし一括返済できなければ、抵当権を抹消できず、売却そのものが成立しないことも考えられます。
家の売却を決めたら、まずは金融機関にローン残債を相談しましょう。

住宅ローンの借入をしている金融機関に相談しない

住宅ローンが残っている家を売却する場合、家の売買契約をかわす前に、借入をしている金融機関に相談しましょう。

金融機関に相談せずに売却を進めてしまうと、契約違反になる可能性があります。
また、金融機関に相談することで、残債が売却価格を上回る場合の対処法や、住宅ローンの借り換えなど、売却に関するアドバイスを受けることができます。

金融機関が抵当権抹消の書類を準備するのに時間がかかるので、売却の決済日が決まったら、改めて金融機関にその旨を伝えましょう。

家の売却活動中にやってはいけないこと

家の売却活動は、内覧の対応や価格交渉など、売主自身が行うべきことがたくさんあります。
ここからは、売却活動中に特に注意すべきポイントについて解説します。

相場とかけ離れた価格を設定する

できるだけ家を高く売りたいと思うのは当然のことですが、相場とかけ離れた価格を設定することは避けましょう。

買い手も相場を意識しているので、相場より高い物件は「そのうち値下げされるだろう」という目線で見られます。
結果的に、購入希望者からの問い合わせが減り、売却活動が長期化してしまいます。

価格設定は、間取り・エリア・築年数が似ている物件の価格などを参考に、買い手が見つかりそうな範囲で設定しましょう。

不動産会社に任せきりにする

不動産会社にすべてを任せきりにするのは避けましょう。
とくに一般媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社側に業務連絡の義務がないので、売り手から連絡を入れないと、まったく進捗がわからないこともあります。

定期的に不動産会社と連絡を取るように決めて、進捗状況の確認や意見交換を行うことが大切です。

空き家バンクに登録だけして放置する

空き家を売りたい場合は、空き家バンクへ登録だけして放置することは避けましょう。

空き家バンクは、あくまで物件の情報を掲載する場所です。
不動産業者のように、物件の宣伝や紹介をするわけではないため、掲載してもすぐに買い手・借り手が見つかるとは限りません。

物件の不具合を隠す

物件の不具合を買い手や不動産に隠して売却すると、後々トラブルになる可能性があります。

家の売買では、売り手は物件の不具合はすべて買い手に報告する義務がありますので、設備の劣化・雨漏り・シロアリ被害など、物件の不具合は正直に告知しましょう。

マイナス部分を隠して高く売却しても、買い手とトラブルになったり、契約不適合責任で賠償金を請求されたりすれば、その方がさまざまな面で損をします。

価格交渉に応じない

購入希望者から価格交渉があった場合、頑なに拒否するのは避けましょう。
交渉に応じることで、売却のチャンスが広がる可能性があります。

とはいえ、安易に値下げに応じると、売却にかかった費用やローン残債の返済に影響するかもしれません。 不動産会社と相談し、どこまで価格や条件の交渉に応じるかを柔軟に検討しましょう。

内覧の準備を怠る

内覧は、購入希望者が物件を直接確認する重要な機会です。

内覧の準備を怠ると、購入意欲が低下してしまう可能性があります。
清掃や整理整頓はもちろん、照明を明るくしたり換気をしたりするなど、内覧の準備はしっかりと行いましょう。

また、内覧に立ち会う場合は、購入希望者が落ち着いて家を見学できるような距離感を意識しましょう。

家の売却契約の前後にやってはいけないこと

売却契約の前後に特に注意すべき5つのポイントを解説します。

売買契約書の内容を確認せずに契約する

売買契約書には、売却価格・引き渡し時期・物件の状態など、重要な情報が記載されています。

契約を結ぶ際の重要事項説明を経て、捺印・署名した後は、基本的に契約内容を変更できません。
口頭でおこなった説明や約束も、契約書に記載がなければ無効になります。

契約書の内容に疑問を感じた際は、担当者に質問して納得したうえで契約しましょう。

手付解除期日以降に、個人都合で契約をキャンセルする

不動産の売買契約では、買主が売主に「手付金」を支払うのが一般的です。 この手付金には、契約を解除できる権利を留保する意味合いがあります。

手付解除ができる期間には期限があり、これを「手付解除期日」といいます。 この期日までは、売り手・買い手ともに、以下の条件で契約を解除できます。

• 売り手からの解除
  受け取った手付金の倍額を買主に支払う（手付倍返し）
• 買い手からの解除
  支払った手付金を放棄する（手付放棄）

つまり手付解除期日以降は、売り手都合で契約解除できません。無理に破棄しようとすれば、損害賠償請求をされる恐れもあります。

家財の処分をせずに引き渡す

売り手は、物件の引渡し日の前日までに、家財の撤去や引越し（売却するまで住んでいた場合）を完了しておく必要があります。

家財が残ったまま引き渡すと、買い手との間でトラブルになる可能性があります。
売買契約書に家財の処分に関する条項がある場合は、その内容に従って処分しましょう。

確定申告をしない

家の売却によって譲渡所得が発生した場合、確定申告をして税金を納める必要があります。

確定申告を怠ると、ペナルティが課せられる可能性があります。
売却した年の翌年の2月16日ごろから3月15日ごろの期間内に、必ず確定申告を行いましょう。

利用できる税制度を確認しない

家の売却利益にかかる譲渡所得税は、特例を利用することで、税金を軽減できる場合があります。 たとえば下記のような税制があります。

• 空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除
• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 長期譲渡所得の軽減税率の特例（10年以上所有するマイホーム売却時の軽減税率）

利用できる税制度を確認せずに売却してしまうと、本来支払う必要のない税金を支払ってしまう可能性があります。

まとめ

この記事では、売却準備から契約締結まで、各段階で避けるべき重要なポイントを解説しました。
信用できる不動産会社の知識を借りつつ、ご自身でも不動産売却で気をつけるポイントを理解することで、成功する可能性を高めていきましょう。

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今回は家の売却で注意するポイントをたくさんご紹介しましたが、すべてをすぐに理解する必要はございません。
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