日本では少子高齢化が進み、人口減少が続く中で、空き家の増加が重大な社会問題となっています。
これに伴い、地域コミュニティや治安、景観に悪影響が出ています。
その原因と対策を知ることは、私たち全員にとって無関係とはいえません。
本記事では、空き家問題の原因とその背景、さらに具体的な対策について解説します。
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空き家問題とは？
そもそも空き家とは
一般的に、日常的に人が住んだり、何かの用途で使われたりしていない状態の住宅を指します。
また「空家等対策の推進に関する特別措置法（以降、空き家対策特別措置法）」では「1年以上人が住んでおらず、使用もされていない建物」を空き家と定義しています。
（参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法｜e – Gov法令検索）
空き家の増加が引き起こす問題
放置された空き家は、建物の劣化・景観の悪化・雑草の繁茂などが進み、不衛生になりやすいです。
不法侵入や犯罪の温床になることもあります。
空き家が多い地域では不動産価値が下がり、新しい住民が集まりにくくなります。
その結果、過疎化が進みやすく、商業施設や公共サービスが減少するなどの悪循環が生まれます。
空き家の所有者のリスクも大きく、空き家の屋根の落下や火災などで他者に危害を与えた場合、空き家の所有者が損害賠償責任を問われかねません。
こういった問題を解決するためには、自治体や国が早期に対策を講じ、地域の活性化に取り組むことが重要です。
空き家問題が深刻化する原因
空き家問題が深刻化する主要な原因について解説していきます。
人口減少と高齢化社会の影響
空き家問題の一因は、人口減少と高齢化社会の影響です。人口が減少することで住宅の需要が減り、結果として空き家が増加しています。
また、高齢化社会では、住民が亡くなった後にその住宅が空き家として残ることが多くなります。
地方では若者が都市部へ流出し、高齢者が多く残ることで、住居が空いてしまうケースが増えています。
高齢者が施設に移った後に実家が空き家になるケースも多いです。今後、人口減少の傾向が続けば、空き家の増加は避けられないでしょう。
住宅の老朽化や管理面の課題
空き家問題のおもな原因は、住宅の老朽化や適切な管理がされていないことです。
建物は自然に劣化するため、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。
空き家が遠方、費用の捻出が難しいなどの理由で長期的に管理が行われないと、屋根や外壁の劣化・雨漏り・シロアリ被害などが進行しやすくなります。
庭や敷地の手入れが不十分だと、雑草や倒木が近隣に迷惑をかけてしまうこともあります。
遺品整理や相続問題
亡くなった方の遺品整理が精神的な負担となり、なかなか手がつけられない方もいます。
また、複数の相続人の間で意見がまとまらない間に、空き家として放置される期間が伸びるケースもあります。
自然災害の影響
地震や台風で建物が損壊し、修復費用が高額になると、所有者が修繕に踏み切れずに空き家として放置されるケースがあります。
また、一定期間のうちに自然災害が頻発したエリアは、空き家の買主の購入意欲が低下しやすいです。
住宅と更地の固定資産税の制度による影響
「住宅用地の標準課税の特例措置」により、土地の固定資産税は、住宅が建っていると最大で6分の1に減額されます。
更地にすれば固定資産税が上がるため、更地にしてから売れ残った場合、税金が急増します。
この金銭的なリスクを考慮した結果「とりあえず家が建った状態にしておいて、ゆくゆく空き家の扱いを決めよう」と考えているうちに時間が経っているケースが意外と多いようです。
空き家問題がもたらす影響
空き家問題は、単に家に住んでいる人がいないという問題ではなく、地域社会全体に影響を及ぼすことがあります。
ここからは、空き家問題が地域にどのような影響を与えるかを詳しく見ていきます。
地域コミュニティへの悪影響
空き家の増加は、地域の治安や安全性への不安を引き起こし、地域コミュニティに悪影響を及ぼします。
空き家が多い地域では自治会やイベントの参加者が減少し、地域の一体感が失われることにも繋がりかねません。
さらに、不法投棄や雑草の繁茂による景観の悪化は、近隣住民のストレスになるほか、意欲を減少させる要因となります。
景観の悪化と治安の問題
放置された空き家は劣化し、外壁や窓の損傷が目立つため景観が損なわれ、近隣の人々にとっての快適さを低下させてしまいます。
さらに、雑草の繁茂や不衛生な環境も地域の衰退を加速させます。
また、空き家は不法侵入や犯罪の温床になりやすく、不法投棄や犯罪者、ホームレスの隠れ家として使われるリスクがあります。
このような状況は地域の治安を悪化させ、住民の安全を脅かすことになります。
空き家問題への対策と取り組み
空き家問題は全国各地で深刻化しており、対策と取り組みが求められています。
ここでは、空き家問題解決に向けた具体的な対策や取り組みについて詳しく解説します。
国・自治体による空き家の活用支援
空き家を有効活用するための支援制度は、地域の課題解決に重要な役割を果たします。
たとえば、自治体によっては空き家のリフォーム・解体費用を助成する制度があります。
「空き家バンク」のように、空き家の情報をネット上に掲載し、売買を促進するためのマッチングサービスもあります。
空き家のリフォーム費用を助成することで、持ち主の経済的な負担を少なくして、空き家を再利用をの促進になります。
この取り組みは、老朽化した建物の改修を支援することで、安全性や衛生面の問題も解消でき、地域の生活環境の改善につながります。
また、リフォームされた空き家は賃貸物件としても活用されることが多く、新たな住民の受け入れによって地域の活気が戻ることが期待されます。
民間企業や地域コミュニティの取り組み
民間企業や地域の取り組みが、空き家問題の改善に効果を発揮しているケースがあります。
近年は、中古住宅や空き家の活用・リノベーション・売買の支援に特化した事業を行う企業が増えてきました。
築年数が古い家でも、リノベーションなどを施したり、DIY愛好家と空き家をマッチングさせたりすることで、家に新たな価値を生み出しています。
地域の取り組み事例
徳島県の神山町は、通信設備を整備したことで、都会より快適にインターネットが使える環境を構築しました。
さらに、古民家や空き家などを企業に貸し出すことで、IT系企業を誘致しました。
これにより、IT系のベンチャー企業がサテライトオフィスとして利用したり、多くの業種のクリエイターが集まったりする町となっています。
（参照元：神山への移住｜神山町）
所有者が空き家の売却に踏み切れない理由
多くの所有者が空き家を売却・賃貸し、空き家を流通することが、空き家問題改善に重要な要素の1つですが、実際には売却に踏み切れない多くの理由があります。
解体の費用が高い
空き家の解体には高額な費用がかかるため、所有者が解体に踏み切れないケースがあります。
解体費用には人件費・処理費・建材の処分費などが含まれています。
築年数が古い建物や複雑な構造の建物は、解体に労力や時間がかかり、費用が増大する可能性があります。
築30年以上の木造住宅を解体する際、100万円から200万円程度の費用がかかることも珍しくありません。
また、売却を目的に更地化する場合、住宅の解体にかかった費用をまるまる売却価格に上乗せして売れるとは限りません。
空き家が放置され、空き家問題の解決が難しくなる原因の1つといえます。
売却・賃貸の失敗への不安
空き家の売却や賃貸には失敗するリスクがあり、不安を感じる所有者が多いです。
何をもって空き家の売却・賃貸を失敗とするかは人それぞれですが、
- 買い手・借り手が見つからず管理費や固定資産税を払い続けている
- リフォーム・解体に費用をかけたが、思ったより高値で売れなかった
- 賃貸に出したが利用者とトラブルになった
などの体験談を聞くと、これから売却・賃貸を控えている方にとっても心理的なストレスとなったり、なかなか売却・賃貸に向けた活動に動けなかったりすることもあるでしょう。
相続人間で意見がまとまらない
家の相続が発生すると、相続人それぞれが異なる意見や感情を持つため、空き家の売却や処分について合意することが難しいケースがあります。
たとえば、親が亡くなり複数の子供が家を相続した場合、売却を希望する相続人と、思い出が詰まった家を手放したくない相続人との間で意見が分かれることがあります。
こういった意見の違いが原因で空き家が放置されているうちに、空き家の状態が劣化していくことも少なくありません。
もしこういった状況になった場合は、相続人全員の意見を尊重しつつ、専門家の助言を受けることをおすすめします。
専門家の意見を聞くことで、相続人の間で理解が深まり、感情だけでなく法律や税制に基づいた合理的な選択ができるようになります。
空き家を放置しないためにできる対策
空き家を放置することは、地域社会に悪影響を及ぼすだけでなく、個人の財産価値も損なう可能性があります。
そこで、空き家を放置せずにどのような対策を取るべきかについて解説します。
自治体や専門家に相談する
「そもそも空き家をどう扱っていいかわからない」という方は、まずは自治体や専門家へ相談してみてもよいでしょう。
自治体では「空き家の相談窓口」のような部署を設けるところが増えてきました。
（例：住まいと空き家の相談窓口｜尼崎市）
自治体には空き家バンク制度があり、空き家の所有者と購入希望者をつなげる支援もしています。
また、空き家問題に詳しい企業や専門家のなかにも、いきなり空き家の売却や賃貸の手続きを進めるのではなく、まずは気軽に相談できるようなサービスを設けているケースがあります。
空き家の管理サービスを検討する
空き家を今すぐではないが将来的に使用する可能性がある場合は、空き家の管理サービスを検討する方法があります。
空き家の管理を行っている専門業者に管理を委託することで、定期的な点検やメンテナンスを行い、建物の劣化や不法侵入を防ぐことができます。
おもなサービス内容としては、定期的な清掃や換気、庭の手入れ、害虫駆除などです。
空き家を解体して活用・売却を検討する
空き家を解体することで売却や活用の選択肢が広がる可能性があります。
劣化した空き家を除去して活用できる土地にすることは、自らオーナーとして収益化しつつ、地域社会に貢献する新たな価値を生み出すことにつながります。
たとえば空き家を解体して土地を駐車場・トランクルームなどで利用している事例や、空き地を活用した農業の場として再利用されるケースなどがあります。
空き家の買取業者に売却する
空き家を不動産業者に売却することで、空き家を手放し、管理の手間や固定資産税の支払いが無くなります。
不動産での売却の際、仲介か直接買取どちらかの売却方法を選ぶことになります。
仲介が得意な業者は、他より高値で購入する買い手を探してくれる可能性がありますが、仲介手数料がかかります。
空き家の直接買取を行う業者は、買取価格は仲介より比較的安くなる傾向がありますが、一般的に売却が難しい地方の物件や老朽化した物件でも買い取ってくれる可能性が高くなります。
下記の記事でも詳しく解説していますので、それぞれのメリット・デメリットを比較しつつ、相談する業者を選びましょう。
まとめ
空き家問題は、地域コミュニティへの影響や景観、治安の問題を含めさまざまな悪影響の要因となってしまいます。
空き家を抱えている所有者の方は、今回ご紹介した方法を参考にしつつ、空き家を放置しないよう少しずつ売却・賃貸・活用に向けて活動を始めていただけると幸いです。
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