親から子に家の名義を変更する場合、法務局で登記変更の手続きをおこなう必要があります。
多くの方にとって、不動産の名義変更をする機会は何度も訪れるものではありません。そのため、手続きや書類集めで苦労される方も多いです。
本記事では、親から子へ家の名義変更をする際の流れ・費用・注意点などを解説しますので、ぜひ参考にしてください。
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親の家の名義変更方法
親の家の名義変更は、大きく分けて「相続」と「生前贈与」の2つの方法があります。
相続による名義変更
親が亡くなった場合、民法で定められた法定相続人が、家を含めた財産を引き継ぐことになります。
ちなみに相続の名義変更は、2024年4月1日より義務化されました。
2024年4月1日以降に発生した相続だけでなく、過去の相続も対象となります。
相続で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に相続登記をする必要があります。
生前贈与による名義変更
親が生きている間に家の名義を変更し、子などに譲る方法です。 親の意思に基づいて、財産を譲る相手や時期を自由に決められます。
なお、相続登記も生前贈与の登記も、手続きは法務局でおこないます。
法務局ごとに管轄するエリアが異なるため、親の家があるエリアを管轄する法務局で手続きをする必要があります。
親が健在のうちは話題にしにくい部分もあるけど、大切な実家をどうするか、親の意向も踏まえて話し合えればベストやね。
ケース別：名義変更手続きの流れと必要書類
親から子への名義変更は、相続と生前贈与でそれぞれ異なる手続きが必要です。
ケース1. 相続の場合の手続きの流れ
1.必要な書類の収集
家の相続手続きを進めるには、以下の書類が必要です。
| 書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 相続する家の登記事項証明書 | 親の家があるエリアを管轄する法務局 |
| 亡くなった方のの出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本 | 出生から死亡までの本籍地の役場 |
| 亡くなった方の戸籍の附票 | 亡くなった人の本籍地の役場 |
| 固定資産税評価証明書 | 親の家があるエリアの役場 |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 相続人の本籍地の役場 |
| （相続順位が高い人が亡くなっている場合） 先順位の相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本 |
出生から死亡までの本籍地の役場 |
亡くなった方の戸籍謄本や除籍謄本は、相続登記以外の場面でも使用します。
2.法務局に登記申請する
必要書類を用意し、登記申請書も作成したら、空き家があるエリアを管轄する法務局に提出します。
申請はオンラインや郵送でも可能ですが、自分で申請する場合は窓口での申請をおすすめします。
3.登記完了の確認
法務局による審査の後、書類に問題なければ登記の完了予定日に登記識別情報や完了通知が受け取れます。
書類の不備があった場合は、提出後1週間から2週間をめどに連絡がきます。その際は、法務局で書類の訂正をおこなう必要があります。
ケース2. 生前贈与の場合の手続きの流れ
生前贈与で家を子に引き継ぐ場合は、法務局での名義変更手続きが必要です。 必要な書類と、手続きの大まかな流れをみていきましょう。
1.生前贈与に必要な書類の収集
親が生きている間に、家の名義を子に変更する場合、生前贈与となります。 生前贈与では、以下の書類が必要です。
- 贈与契約書
- 登記事項証明書
- 固定資産税評価証明書
- 登記済権利証 または 登記識別情報通知書
- 親の印鑑証明書
- 子の住民票
「登記済権利証 または 登記識別情報通知書」は、親が家を購入した時や祖父母から相続した時に法務局が発行している重要な書類で、基本的に再発行できないことに注意が必要です。
もし探しても見つからない場合は、法務局か司法書士に相談しましょう。
2.贈与契約書の作成
書類を揃えられたら、贈与契約書を作成します。
贈与税申告の資料として使えるだけでなく、文面として残すことでトラブル防止の効果もあります。
3.生前贈与の登記申請
作成・準備した書類を、空き家があるエリアを管轄する法務局に提出します。
法務局へ申請する際「登記申請書」や「登記原因証明情報」の作成も必要です。
- 登記申請書
不動産の所有権を公的に証明する登記簿の情報を変更するための申請書類。 - 登記原因証明情報
登記申請の内容（いつ・誰が・誰に・どの不動産を）が真実であることを確認するための資料。
4.登記手続完了
法務局で審査が行われます。
書類の不備がなければ、2週間以内を目安に手続きが完了するでしょう。
登記完了後、登記識別情報通知書または権利証が発行されます。
名義変更にかかる費用
登録免許税
登録免許税は、不動産の名義変更を登記する際にかかる税金です。
不動産取得税（贈与・売買の場合）
不動産取得税は、不動産（土地や家屋）を取得した際に課税される税金です。
この税金は、不動産の取得方法が売買・贈与・建築などであるかは問いません。
たとえば親から子へ家の名義を変更する場合も、不動産取得税が課税されます。
（相続の場合はかかりません）
不動産取得税の税率は、取得した不動産の価格や種類、所在する地域によって異なります。
相続税（相続の場合）
亡くなった親が一定以上の財産を持っていた場合、遺産を相続した子に税金がかかります。
相続税の税率・金額は、相続財産の価格や法定相続人の数により異なります。
一定の条件に該当する場合は相続税を軽減できますが、税金の計算は複雑であるため、不安な場合は専門家に相談するとよいでしょう。
司法書士への依頼費用
名義変更手続きを司法書士に依頼する場合、報酬を支払う必要があります。
司法書士への報酬は事務所ごとに異なるほか、以下の要素でも変動します。
- 不動産の価値
定資産税評価額が高いほど、報酬も高くなる傾向があります。 - 手続きの複雑さ
相続人が多い、遺産分割協議が難航するなど、手続きが複雑な場合は報酬が高くなることがあります。 - 司法書士事務所の所在地
都市部にある事務所は、地方にある事務所よりも報酬が高い傾向があります。
その他費用（書類取得費など）
戸籍謄本や住民票などの書類を取得する場合は、その費用がかかります。
また、空き家があるエリアと居住エリアが異なる場合は交通費も発生します。
親の家の名義変更時の注意点
親の家の名義を変更する際の注意点を解説します。
注意点1. 書類不備による手続きの遅延
必要書類に不備があると、法務局での登記申請が受理されません。また、戸籍謄本は被相続人の出生から死亡までのものが全て必要など、取得に手間がかかる場合があります。
注意点2. 手続きの費用を考慮する
登録免許税や相続税、書類の取得費用を考慮する必要があります。また、相続や贈与の手続きが複雑で司法書士に依頼した場合は、報酬がかかります。
注意点3. 古い家を取得する際の問題点
相続が発生した際、親の家が古く、地方エリアに建っている場合は、買い手・借り手を探すことが簡単ではない可能性があります。また、取得した家の管理には時間も費用もかかるため、将来的にどうするかを早めに考えておく必要があります。
家の名義変更で、親の意思を反映するには？
親としても、家を含めた財産を最終的に誰に・どのくらい分割するかの意思を反映したいケースがあると思います。
その場合の方法として、おもに以下の2つがあります。
遺言書の作成
親が自分の財産の分け方を自由に決められる最も確実な方法です。
遺言書には、誰にどの財産を相続させるか、どのように分割するかなどを具体的に記載できます。
ただし、民法で定められた要件を満たし、適切な手順・方法で遺言書を作成していなければ、法的な効力が認められない可能性があることに注意しましょう。
→ 知っておきたい遺言書のこと。無効にならないための書き方、残し方｜政府広報オンライン >>
家族信託
親が自分の財産を信頼できる人に託し、その人に自分の希望する形で財産を管理・処分してもらう方法です。
家族信託は、親の意思を尊重しながら、財産の管理・処分を柔軟に行うことができます。
手続きには専門知識を必要とするため、自信がない場合は専門家に相談することをおすすめします。
親の家の名義変更で、専門家へ相談すべきケース
親から子への家の名義変更は、ご自身で行うことも可能ですが、難しい手続きが必要です。
場合によっては、専門家（司法書士）へ依頼することも検討しましょう。
相続が複雑な場合
共有名義にしている家の相続が発生した場合など、相続関係が複雑な場合は、司法書士への相談を検討しましょう。
法的な知識に基づき、公平な分割案の作成や交渉をサポートしてくれます。
平日の日中に時間をとることが難しい場合
名義変更の手続きでは、市役所や法務局へ出向く機会が多くなります。
上記の施設は、基本的に平日の日中にしか開いていないため、時間をとることが難しい場合は、専門家へ手続きを依頼したほうがスムーズでしょう。
名義変更を急ぎたい事情がある場合
名義変更の手続きは、書類の収集・記入・提出・審査含めると、早くて数週間・場合によっては数カ月かかります。
しかし、相続の名義変更の期限や相続税の申告期限が 迫っている場合など、手続きを急ぎたい事情がある場合は、知識が豊富な専門家に依頼することをおすすめします。
親の家を将来的に売る場合は買取業者への相談も検討
親の家を相続したあと、売却を検討する場合は、仲介で買い手を探す業者だけでなく、直接買取をおこなう業者も検討しましょう。
相続関連の手続きから任せられる業者もいる
古い家や空き家を積極的に買取している業者が徐々に増えています。
これらの業者の中には、司法書士などの専門家との繋がりを持っており、相続関連の手続きから家の売却までまとめて相談できるところも存在します。
窓口が1社で済むのはありがたいな〜
スピーディな売却が可能
買取業者に依頼する場合、買主を探す必要がないため、早ければ数週間で売却が完了します。
一般的な仲介での売却と比べると、売却までの時間を短縮しやすいです。
急いで現金化したい場合や、空き家期間を短くしたい場合には有効な手段です。
現状のまま売れる可能性がある
空き家の買取業者に相談すれば、老朽化が進んでいる・リフォームが必要・雨漏りがあるなどの場合でも、家の解体・片付け不要で買い取ってもらえる可能性があります。
こういった業者は、空き家を買い取った後、自社で解体・リフォームなどを行い、価値を高めたうえで再販するための技術・知識・取引先を保有しています。
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まとめ
本記事のまとめです。
- 相続・生前贈与ともに、法務局で手続きをおこなう。その際、さまざまな書類が必要。
- 親の家の名義変更には、書類の取得費用・専門家への報酬（依頼した場合）・税金（登録免許税・相続税など）などがかかる。
- 相続で親の意思を反映するためには、遺言書や家族信託といった方法がある。
- 将来的に実感が空き家になった際、売却を検討する場合は買取業者への相談も有効。
書類の収集や手続きが難しい場合には、専門家である司法書士に相談するとよいでしょう。
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