何もしなければ管理の費用と時間ばかりが取られてしまう空き家ですが、活用することで有効な資産となる可能性があります。
空き家活用を検討する前に、まずはどのような活用方法があるのか知ることが大切です。
今回は「他人に貸す」「自分でビジネスを行う」「解体して土地として活用する」の3つの軸で、空き家の活用方法例を紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。
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誰かに貸して収入を得る方法
まずは、空き家を「誰かに貸して収入を得る」方法からお伝えします。
戸建て賃貸
一戸建ての空き家を、そのまま賃貸住宅として貸し出します。
ファミリー層や、集合住宅が苦手な方が居住を検討するため、比較的借主が見つかりやすい方法です。
借主さえ見つかれば安定した家賃収入が得られ、管理を不動産会社に任せれば手間も少ないのが魅力です。
ただ、入居が決まるまでに水回りなどのリフォーム費用がかかる場合がありますし、空室期間の家賃ロスや、入居者とのトラブルリスクも考慮が必要です。
家の状態が比較的良くて、駅や学校が近いなど立地の良い戸建てにおすすめの方法です。
シェアハウス
最近増えているのがシェアハウスです。
1つの家を複数人で共有するこの方法は、都心部や大学の近くなどで需要が高まっています。
共通の趣味や目的を持つ人が集まるような仕組みにしておくと、入居者が見つかりやすくなります。
（映画シアター付き・漫画が揃っている・DIY工具を備えている など）
うまくいけば、戸建て賃貸よりも高い収益が期待できる場合があります。
大学や専門学校が近い、交通の便が良い場所にある広めの戸建てにおすすめです。
介護施設
空き家は介護施設（デイサービス・グループホーム）としての活用も考えられます。・グループホーム：主に認知症のある高齢者が、スタッフの介助のもと共同生活をおくる施設
小規模な介護施設は、もともと戸建ての家を改修して利用されるケースが増えていて、立地も住宅街の中にあることが多いです。
介護事業者へ一棟貸しするため、退去がなければ長期的な安定経営が見込めます。
もし比較的広い敷地があって、静かな住環境にある空き家ならおすすめの活用法です。
古民家再生物件
築年数が古い住宅なら、逆にその雰囲気を活かすような改修をおこなったうえで、カフェ・レストラン・宿泊施設として再生する道もあります。
その地域ならではの個性的で魅力的な空間を提供でき、ブランディングしやすいです。
築年数が古い・周辺に観光施設がある・周辺が古民家に合う雰囲気であるなどの条件がないと、成功は容易ではないでしょう。
逆にいえば、立地条件さえ整っていれば、選択肢に入る活用方法となるでしょう。
空き家で自らおこなうビジネス活用例
続いて、空き家を「ご自身でビジネスの場として活用する」事例を3つご紹介します。
民泊
自分で経営する空き家ビジネス例としては、民泊があります。
民泊は、年間180日以内の営業なら届出だけで全国どこでもできます。
遠方にある空き家でも、住宅の宿泊管理業者へ管理を委託すれば、その家に住んでいなくても民泊経営が可能です。
立地や時期によっては、高い収益が得られますし、比較的手軽に始めやすいビジネスです。
民泊として利用しない期間はご自身で利用することも可能です。
清掃や予約管理、利用者とのコミュニケーションなど、運営の手間もかかるリスクも考慮しましょう。
観光地に近い、交通の便が良いなど、立地の空き家におすすめです。
コワーキングスペース
場所を選ばずに働きたい人向けのコワーキングスペースも需要があります。
リモートワークが普及する前は、都市部の交通利便性が高い場所でなければ難しい方法でした。
しかし、近年は郊外でも利用する方が増えているため、幅広いエリアで事業性が見込めるようになりました。
Wi-Fi環境・電源・会議室・プリンター・ドリンクサーバーなどの設備投資が必要である点に注意しましょう。
また、利用者が集まるまでには時間がかかるため、すぐに高い収益性が見込めないことがあります。
長期的な視点で計画を練る必要がある方法といえます。
レンタルスペース
パーティー・会議・撮影・ワークショップ・荷物預かりなど、様々な用途で時間単位で貸し出すレンタルスペースも、活用方法の1つです。
比較的気軽に始めやすいビジネスモデルで、さまざまなニーズに対応できるため、うまくいけば幅広い集客が見込めます。
会員制ではなく、一時利用が中心となるため、コワーキングスペースに比べると収益が不安定である点は考慮しておきましょう。
空き家を解体・更地化して活用する方法
建物が老朽化しすぎている、あるいは活用が難しい場合は、思い切って建物を解体し、更地にして土地として活用するのも1つの手です。
駐車場経営
更地の活用方法としてよくあるのが「駐車場経営」です。
初期費用が比較的安く、管理の手間も少ないため、比較的手軽に始めやすいのが魅力です。
また、少し駅から離れた住宅街でも一定のニーズがあります。
ただし、賃料単価は他の活用方法より低い傾向にあり、収益性はけっして高くありません。
多くの場合、固定資産税額を上回るかどうかという程度が見込まれます。
「立地的に、アパート経営は難しい」「大きな投資はしたくないけど、維持費の負担を軽減したい」といった場合の選択肢となるでしょう。
資材置き場
建設会社や工務店向けに、資材置き場や建設機械の仮置き場として貸し出すケースもあります。 管理の手間がほとんどかからず、放置リスクも低いです。一時的に大きな収入を得られることもあります。 ただ、需要が限定的で、安定的な収入には繋がりにくい場合もありますし、周辺環境への配慮も必要です。 工場や建設現場が多いエリアにある空き家におすすめです。賃貸住宅
広い土地であれば、アパートや賃貸マンションのような「賃貸住宅」を建てることも選択肢の1つです。
長期的に見て非常に高い収益が期待できるほか、他の人に建物を貸す活用方法は、相続税対策としても有効な場合があります。
ただし、大きな初期投資が必要になるため、金融機関からの融資が必要不可欠です。
借入金を併用できますが、一般的にアパート経営に必要な自己資金の目安は、初期費用の10～30%といわれます。
建設期間中の収益がないことや、空室リスク、管理会社への委託費用なども考慮する必要があります。
建物を新築したら高収益が得られますので、資金的な余裕のある方は検討してみてもよいでしょう。
トランクルーム
荷物の収納スペースとして、トランクルームを設置し貸し出すビジネスもあります。
都市部の集合住宅に住む人が増え、季節ものや趣味の道具の収納スペースを求める人や、書類等を保管するスペースを求める企業などからの利用が見込まれます。
経済状況やライフスタイルの変化によっては、トランクルームの需要が変動するほか、競合が増えると利用者が減る可能性があります。
サービスの差別化や、必要に応じた広告宣伝がポイントとなるでしょう。
【注意】空き家・土地活用の成功は簡単ではない
下記のような方が空き家活用を検討するケースが増えていますが、実際の難易度はそれなりに高いでしょう。
- 思い入れのある実家やその土地を手放すのが寂しいと感じる方
- 安く空き家を購入して自分で住んだり活用したりすることを考える方
そもそも空き家ですので、需要が少ないところに建っていることが多く、そういった地域では活用すれば簡単に成功するわけではないということを考慮しておいてください。
反対に、利便性が比較的良い立地で、ある程度手直しすればしっかり使える状態の空き家を見極めるのであれば、多少リスクを負っても始めてみてもよいでしょう。
とくに初心者の方は、専門家の意見も聞きながら慎重に検討することをおすすめします。
活用も解体も難しいと感じたら、売却を検討すべき
空き家の活用をよく検討したうえで「やはり売却したほうが現実的」となる場合もあるでしょう。
その際は、空き家の売買事業をおこなっている不動産会社を3社探して見積もりを取得し、査定額や対応の丁寧さを比較して、相談先を選んでみてください。
状態が悪くなった空き家の場合、大手不動産で取り扱ってもらえないケースが想定されます。 その際は、エリアごとのニーズに詳しい不動産会社や、買取に強い不動産会社を中心に相談してみましょう。
関西エリアで空き家の売却を検討されている方は、見積もり取得先の1つとして当社をぜひご検討ください。
なかなか空き家が手放せずお困りの売主さまから多数のご相談をいただいており、実際に多くの物件を買取しております。
まとめ
今回は、空き家を「他人に貸す」「自分でビジネスを行う」「解体して土地として活用する」という3つの大きなカテゴリで、事例をご紹介しました。
どの活用方法が最適かは、空き家の立地・状態によって異なります。
どの方法が成功の可能性が高いかどうかや、具体的な費用については、専門家に相談しつつ決めていくことをおすすめします。
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