築古の空き家を売却したいんだけど、建物は解体したほうがいいかな…？
一概にそうとも言えへんねん。解体するメリットはもちろんあるねんけど、意外とデメリットも多いねん。
古い空き家を相続したり、手放すことになったりした場合、最初に悩むのが「建物を壊すかどうか」です。この判断は、売却のしやすさや買取金額に大きく影響します。
この記事では、それぞれの選択肢のメリット・デメリットを比較し、あなたにとって最適な方法を検討します。
建物をそのまま残す（古家付き土地）
建物を残すメリット
初期費用がかからない
解体費を出さずに売却に進めるため、売主側の負担が少なく済みます。
固定資産税の優遇が維持される
「住宅用地の特例※」が適用ため固定資産税が安くなります。
解体費用をこちらで負担しなくていいのは助かりますね。
建物の解体となると、木造住宅の場合でも数百万円はかかるからな～。
住宅用地の特例とは
住宅が建っている土地（住宅用地）に対する固定資産税と都市計画税の負担を軽減するための特別な措置です。税金の計算元となる「課税標準額」が最大で1/6にまで軽減されます。
建物を残すデメリット
印象が悪い
建物がボロボロだと、物件画像を見た印象が悪くなり、購入意欲が低下しやすいです。
売却価格が低くなる
解体費用を差し引いた価格での交渉になりやすいです。結果的に手取りが減る可能性があります。
建物のトラブル責任
売却後に建物に隠れた欠陥（雨漏り、シロアリなど）が見つかると、売主が「契約不適合責任」を問われるリスクが残ります。
やっぱり、古い建物が残っていると売れにくいんですね…。
見た目がボロボロやと購買意欲が下がってまうからな～。
建物を解体して更地にする
更地にするメリット
買い手がつきやすくなる
更地だと、買主は「建物の状態を気にせず、自分の好きな用途で使える」ため検討しやすくなります。
とくに古い空き家は劣化状況がバラバラで、買主がリフォームに不安を持ちやすいので、障壁が一つ減る点は明確な利点です。
売却後のトラブルを減らせる
古い空き家をそのまま売ると、売却後に「シロアリが出た」「雨漏りしていた」など、建物の瑕疵をめぐった争いが起きることがあります。
更地にしてしまえば、建物に関する瑕疵担保責任（契約不適合責任）のリスクが大幅に減ります。
更地だと売却がスムーズに終わりそうですね。
「自分たちの理想の家を一から築く」という前向きな希望を得られるから、購買意欲が湧きやすいねんな。
更地にするデメリット
高額な解体費用の負担
解体費用は売主様の全額負担となります（木造でも100万円以上かかることが多い）。契約前に大きな出費が必要です。
更地になると固定資産税が上がる
建物を壊すと「住宅用地の特例」がなくなり、土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。売れるまでに時間がかかると、税負担が重くのしかかります。
再建築不可物件は要注意
建て直しのできない土地（再建築不可物件）の建物を壊してしまうと、原則として二度と建物が建てられません。売却が極めて困難になるリスクがあります。
やはり、解体費用の初期負担が大きいですね…。しかも更地にすると固定資産税も上がるとは…。
後で解説するけど、よう考えて解体せな大損するねん。
結局どちらがいいのか？判断のポイント
解体せずに売る、解体して売る。結局どちらがいいんですか？
それは、一概に「どっちがいい」とは言われへんねん。マジで。
えぇ～！どっちもリスクが大きいのに、どう判断すればいいんですか…!?
どっちにするか判断のポイントはあるから、今から解説するな～。
「更地にするべきか、そのまま売るべきか」は、状況によって正解が異なります。どちらを選ぶべきか、以下の2点を確認しましょう。
1．再建築不可物件ではないか確認する
最重要事項です。「再建築不可物件」である場合、その土地に現在建っている建物を壊すと、原則新しい建物を建てることが出来ません。その土地単体での住宅としての機能を失うので、不動産会社に必ず確認してもらいましょう。
住宅としての需要が完全に消えるんですね。
再建築不可物件で建物を解体してまうと、倉庫・資材置き場くらいにしか使われへんからな。しかも固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）も無いで。
再建築不可物件とは
その名の通り、今の建物を取り壊すと新しい建物を立て直すことが出来ない物件（土地）です。建築基準法上の「接道義務（幅員4m以上の道路に間口2m以上接していること）」を満たしていない物件が該当します。
自分で判断せんと、プロの不動産会社にちゃんと確認してもろてな。
2．物件の状況を見極める
築年数が古く、ボロボロ（住める状態ではない）
建物はマイナス要因なので、一般的には更地にして土地の魅力を引き出すのが有利です。
ただし、需要が少ない地域では更地化しても売れ残るリスクがあるので、この場合でも安易な更地化は避けるべきです。不動産会社に必ず確認してもらいましょう。
更地化すると固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）がなくなって、毎年の固定資産税が最大6倍になるからな。
まだ住める状態、リフォームすれば使えそう
古家を求める一定層の需要があるので、まずは古家付き土地として売り出すのが有効です。
まずはそのまま売りに出して、それでも売れへん場合、新戦略として更地にするかどうかは不動産会社によう確認してな。
【結論】基本的には、いきなり解体するのはNG
いまの空き家は古くて、そのままじゃ売れない気がするので、やっぱり解体してから売ろうと思います！早速、業者に解体依頼を…
落ち着くんや。 ボロボロの空き家でも、いきなり解体はおすすめできへんで！
結論として、たとえボロボロの空き家であっても、特別な理由がない限り「いきなりの解体」は基本的にはお勧めできません。
多くのケースで費用リスクが大きく、メリットが限定的になりやすいためです。
以下、多角的に整理します。
なぜ“いきなり解体”はおすすめしづらいのか
僕は、更地にして早く空き家を売ってしまいたいんですが、なぜ止めるのですか？
一言で言うと、更地にしても売れるとは限らないからや。
安易に更地にして、それでも売れ残った場合、コスト的なデメリットが大きいねん。
解体費用の回収ができない可能性
解体費用は数百万円単位の出費です。しかし、更地にしたからといって物件が必ず売れるという保証はありません。売れ残れば、この初期投資が回収不能になります。
解体費用を払っただけで売れへんくて、数百万円がパーになる可能性があるねん。
田舎とか需要が低いエリアでは、更地にしても買い手がつかへんことが普通にあり得るからな～。
固定資産税の急増
建物があることで適用される「住宅用地の軽減措置」が、解体により失われます。
これにより、土地の固定資産税は翌年から最大で6倍に跳ね上がります。売れ残る期間が長引くほど、この税負担が加速度的に増大します。
すぐに売れたら問題ないけど、解体しても売れへん期間が長く続くと、6倍になった固定資産税を支払い続けなあかんねん。
解体した方がいいケース
解体しての売却は、推奨されないということですか…。
あくまで基本的にはやで。
もちろん、解体したほうがええケースもあるんよ。
倒壊の危険が切迫している場合
民法では、建物などの工作物が原因で他人に損害を与えた場合、所有者（または占有者）が損害賠償責任を負うと定められています。
- 屋根材が飛んで通行人にケガをさせた
- 倒壊して隣家を壊した
- 塀が倒れて道路を塞いだ
といったケースは、管理を怠った所有者が責任を問われるのが一般的です。
そのため明らかに危険な状態であれば、売却前に解体しておくほうが、事故や損害賠償リスクを減らせる点で合理的です。
民法717条：土地工作物責任
土地の工作物（建物、塀、看板など）の設置・保存に不備（瑕疵）があり、他人に損害を与えた場合に、その工作物の占有者または所有者が損害賠償責任を負う。
嚙み砕いて言うと、「建物のせいで誰かが被害を受けたら、 持ち主か使っている人が賠償金を払う」ということです。
ほんまに危険な状態かどうかは、解体業者 or 建築士に現地調査を依頼するのがベストや。解体業者は見積もりが無料のとこも多いから、最初の相談先としておすすめやで。
利便性が高い地域で早期売却が期待できる場合
都市部に近く、土地の需要が高い地域の場合、更地にすることで早期売却が期待できます。
土地の需要が高い地域で、更地にしてから売りに出すメリットは以下のとおりです。
購入希望者の印象が良くなる
古家があることで土地の魅力が分かりにくい、ということがなくなります。
高値で売却できる可能性がある
古家付き土地の場合、買主側が解体費用を見込んで値引き交渉をしてくることがありますが、更地であればそのような交渉を受けにくいです。
そこで、更地にして売却を進める際のポイントとして、固定資産税の課税基準日である「1月1日」を過ぎてから建物を解体し、その後1年以内を目安に売却を完了させることをおすすめします。
解体せずに売却する方法
売れるかわからない状態で更地化するリスクはわかりましたが…
なんや、歯切れ悪いな。おっちゃんに何でも言ってみ？
できれば早く空き家を処分したいんです。
解体せず現状のままで、出来るだけ早く売る方法なないですか？
あるで。結論から言うと空き家買取業者に直接売るんが、早くてリスクも少ないし、おすすめやで。
空き家買取業者に売却する
仲介ではなく、業者自身が直接物件を買い取る取引形態（不動産買取）です。
空き家買取業者への売却は、長引く売却活動による固定資産税の増加リスクや建物の管理維持費を即座にゼロにできるため、時間的なコストを最小化できます。「早く・安全に処分したい人」に向いている選択肢です。
1．解体費の負担がない
基本的に、売主が建物の解体費を負担する必要が無く、現状買取してくれます。最初に数百万円の支出がない点は大きなメリットです。
「解体したのに売れへん！」っていう費用倒れのリスクを回避できるんや。
2．時間的な負担が少ない
期間の短縮
一般の仲介では、広告掲載、内見対応、買い手の検討期間が必要ですが、買取ではこれらのプロセスを全て省略できます。
売買の確実性
仲介では、買い手の住宅ローン審査に時間がかかり、最悪の場合は審査落ちで契約が白紙に戻るリスクがあります。買取業者は現金で買い取るため、この不確実性がありません。
取引の単純化
価格交渉や建物の状態に関する複雑なやり取りがなく、業者との合意のみで取引が成立します。
業者が直接買い取るから、買い手を探す期間とかが不要で、売買に合意できればすぐに空き家を手放すことが可能なんや。
3．瑕疵リスクの回避
契約不適合責任を一切負わない「免責」での取引が一般的です。これにより、売却後に雨漏りやシロアリ、地盤沈下などが発覚しても、売主は賠償や修繕の責任を負う心配がなくなります。売却後の法的な不安を完全に解消できます。
契約不適合責任とは？
売買契約において、引き渡された目的物（この場合は不動産）が、契約内容に適合しない（種類、品質、数量が契約通りではない）場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。簡単に言えば、約束と違うものを売ってしまった場合の売主の責任を定めたものです。
売買完了後に物件で問題が見つかっても、ゴタゴタに巻き込まれへん。ってことや。
空き家買取業者に売却する注意点
解体費用を負担しなくていい、売却までの期間が短い、売却後の不備を追及されない。…空き家買取業者ってメリットしかないのでは？
たしかに、早く処分したくて、リスクや面倒ごとが嫌な人には最適なサービスなんやけど、いくつか注意点も教えとくな～。
1．買取価格は安くなる
空き家買取業者の場合、買取価格が仲介よりも安くなる傾向があります。
具体的には、
- 解体費用
- リフォーム費用
- 販売活動費用
これらのコストと利益をすべて見込んだ上で、仕入れ値（買取価格）を低く設定するためです。
買取価格は仲介市場価格の7割～8割程度になることが多いで。
2．物件の状況によっては買取を断られることがある
買取業者は最終的に再販売して利益を得るのが目的です。
極端に立地が悪い、再建築不可でも活用が非常に難しい、あるいは権利関係が複雑すぎるなど、再販しても利益が見込めないと判断された場合、そもそも買取を断られることがあります。
買取業者は市場参入が容易なので、質にバラつきがあるねん。A業者はダメでもB業者は買う。って場合もあるで。
空き家買取業者の選定が難しい
提示された買取価格が、本当にその物件の適正なリスクに見合ったものなのか、売主様自身で判断することが難しいです。
買取価格は、業者が把握しているリスク（地盤、法規制、建物の傷み具合など）によって大きく変動するからです。
適正な価格を知るためには、複数の買取業者に査定を依頼し、その価格を比較検討する必要があります。
時間と手間がかかる作業ですが、これを怠ると、相場よりも大幅に安い価格で売却してしまうリスクがあります。
空き家買取業者は、通常の不動産会社と比べると全体数は少ないから、2～3社くらいの見積もりを貰うんがええな。
空き家買取業者は得意分野がバラバラ
通常の中古戸建であれば、相場価格がある程度決まるが、古家付き土地は 「価値の算定ロジックが業者ごとに大きく違う」 のが特徴です。
例えば：
- 自社で解体・造成できる業者 → 解体費が安い → そのぶん高く買える
- リノベ再販が得意な業者 → 建物価値もギリギリまで見てくれる
- 地方の不動産会社 → 売却リスクが高い土地は安値になる
- 空き家専門業者 → 古家のまま活かすスキームがあるため高く買えることも
つまり、同じ物件でも、50～150万円単位で見積もりがズレることが普通です。
1社だけだと「その業者の評価基準」に縛られてしまうから、そういう意味でも複数見積もりが大事やねん。
関西の主な空き家買取業者
空き家の買取業者ってあまり聞いたことがないのですが、どんな業者がいるんですか？
関西の主な空き家買取業者をいくつか教えたるで～。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）
仲介では売れない老朽化物件、事故物件、再建築不可物件などの「訳あり物件」の買取を全国的に得意としており、関西にも拠点があります。倒壊リスクのある物件の査定実績が豊富です。
関西空家買取ナビ
滋賀県、奈良県、和歌山県、三重県、京都府内での不動産買取をメインに、老朽化、長屋住宅、狭小地など他社で断られた物件でも買取を行っています。
https://kansaihouse-kaitori.com/
お困り空き家買取くん
当社です。関西エリア全域（大阪・京都・兵庫・奈良・滋賀・和歌山・三重）の空き家や訳あり物件に特化しています。
「解体・清掃」のどちらも不要で、田舎などの不便立地の物件も対応いたします。
まずは、この3社から見積もってみたらどうやろ?
お困り空き家買取くんでは、即日対応（営業日の場合）を基本にしてるから、ほんま、気軽にお問い合わせしてな～。
まとめ
- いきなり解体して更地化するのはリスクが高い。
- 解体せず、リスクを負わず、スムーズに空き家を処分するなら、空き家買取業者。
- 空き家買取業者は、買取価格は安くなる。
- 空き家買取業者の見積もりは複数とる（2～3社）
僕は、高く売ることより早く空き家を処分したいので、空き家買取業者に依頼してみようと思います。
それがええな。買取価格は低くなっても、面倒ごともまとめて引き取ってくれるんは、ほんま助かるで。
空き家問題は抱え込んでも解決せえへん。一人で悩まずに、まずはお気軽にご相談してな～。
ほなな～。
