相続した空き家の登記が義務化！ 制度概要とペナルティについて解説

土地や建物などの不動産を相続した際、登記上の名義を亡くなった方（被相続人）からご家族などの相続人に変更する手続きを「相続登記」と呼びます。

しかし、戸籍を集めたり専門的な書類を作成したりと時間や費用がかかることから、名義変更が後回しになるケースは少なくありません。大切な身内が亡くなった大変な時期ですから、手続きが負担に感じられるのも当然のことです。

しかし、2024年（令和6年）4月から相続登記が法的に義務化され、長期間そのままにしておくとペナルティの対象になるルールが始まりました。

この記事では、不動産の相続登記の手続きの流れや具体的な費用、そして「まだ名義変更が終わっていない実家」をスムーズに手放すためのヒントを分かりやすく解説します。ご自身の状況に合わせて、ぜひ参考にしてみてください。

相続した空き家の登記が義務化

2024年（令和6年）4月1日より相続登記の申請が義務化されました。 まずは、ご自身が対象になるかどうか、法改正のポイントを確認しておきましょう。

不動産登記法の改正

法改正により、不動産を相続や遺言（遺贈）によって取得した人は、以下のルールを守ることが必要になりました。

すぐに遺産の配分が決まらない場合は「相続人申告登記」

「相続人が多くて話し合いがまとまらない」「連絡が取れない親族がいる」など、期限の3年以内に遺産分割協議が終わらないケースもあると思います。
その場合は、ひとまず「自分が相続人の一人であること」を法務局に申し出る「相続人申告登記」という新しい制度を利用しましょう。

将来的には正式な相続登記が必要になりますが、ひとまずこの申告をしておくことで、ペナルティを回避して安心をつくることができます。

2026年度からは所有者の住所変更登記も義務化

2026年（令和8年）4月1日からは「所有者住所等の変更登記」も義務化されます。
これは、不動産の名義人が引っ越しや市町村合併などで住所が変わった場合に、2年以内に変更の登記をおこなうルールです。

ちなみに、結婚や離婚などで名字（氏名）が変わった場合も手続きの対象となりますので、少しずつ準備を進めておくのがおすすめです。

法改正の背景

こうしたルールが始まった背景には、全国的な空き家問題があります。
総務省の統計調査によると、全国の空き家は約900万戸にのぼり、全住宅の13.8％を占めています。

その中には、長年相続登記がされず「誰の所有物か分からない」空き家が多数存在しています。
所有者が分からないと、倒壊の危険があっても行政が手出しできず、近隣の方の生活や災害時の復旧作業に大きな影響が出てしまいます。そうした事態を防ぎ、大切な土地を守るために義務化がスタートしました。

（参照元：令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果｜総務省）

未登記の建物は2割、さまざまな問題の種に

法務省の調査では、現存する建物全体のうち、2割を超える建物が未登記（所有者が最新の状態になっていない）であることがわかっています。

登記が古いままになっていると、災害発生時に持ち主の特定に時間がかかり復旧の妨げになるなど、社会的な課題にも繋がります。

（参照元：【独自】未登記建物２割超、課税漏れも 災害復旧妨げに、法務省調査｜高知新聞社）

相続登記をしない場合のペナルティ

相続登記や住所変更登記を期限内におこなわなかった場合、以下のようなペナルティ（過料）が設けられています。

• 正当な理由なく、不動産の相続登記をしない場合
  10万円以下の過料
• 正当な理由なく、不動産の所有者が住所変更を申請しない場合
  5万円以下の過料

「うっかり忘れていた」という場合でも過料の対象になってしまう可能性があるため、ご自身の状況を一度確認して、少しずつでも準備を進めておくと安心です。

（参照元：所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法） ｜総務省）

相続登記を行わないと発生する問題点

相続登記は、単にペナルティを回避するためだけの手続きではありません。
そのまま名義変更をせずに放置してしまうと、残されたご家族にとって以下のようなご負担が増えることになります。

1．空き家をすぐに売却できない

相続した空き家を売却・処分する場合、亡くなった方の名義のままでは不動産の売買契約を結ぶことができません。

法律上、まずは「現在の正当な所有者（相続人）」に名義を変更してからでないと、買主様へ所有権を引き渡すことができないためです。「いざ売りたい」と思った時に手続きを始めると、想定以上に時間がかかってしまい、良い買い手を逃してしまうこともあります。

2．相続人が増えて権利関係が複雑になってしまう

名義変更をしないまま次の世代へ時間が経過すると、本来の相続人が亡くなり、その子どもや孫へと権利が引き継がれていきます（数次相続）。

結果として、会ったこともない遠い親戚も含めて数十人の共有状態になってしまうケースも珍しくありません。いざ名義変更や売却をしようとした時、全員に連絡を取って実印と印鑑証明書をもらうのは、想像以上に大変な作業になってしまいます。

3．自分の権利を守ることができない

相続登記をしないと、対外的に「自分がこの家の所有者である」と主張することが難しくなります。
例えば、以下のような思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。

• 空き家が建っている土地が「借地」だった場合、地主さんからの契約更新や立ち退き交渉で不当な扱いを受けても、法的に対抗しにくくなります。
• 他の相続人の誰かが借金を抱えていた場合、債権者（お金を貸している人）にその相続人の持ち分を勝手に差し押さえられてしまう恐れがあります。

相続登記は、大切な資産とご家族の生活を守るための手続きでもあります。
すぐにすべてを決めるのは難しくても、少しずつご親族で話し合いを進めていくことをおすすめします。

相続した空き家の名義変更に必要な手続き

ここでは、ご自身で相続登記をおこなう場合の大まかな手順と、用意すべき書類を解説します。

ステップSTEP１｜戸籍証明書の取得

まずは亡くなられた方（被相続人）の戸籍を取得して、法定相続人が誰なのかを公的に証明する必要があります。

故人の最後の本籍地がある市区町村の窓口へ、ご自身の戸籍謄本や住民票、本人確認書類を持参（または郵送）して請求します。
ただし、「故人が生まれてから亡くなるまでのすべての連続した戸籍」が必要になるため、引っ越しや結婚などで本籍地が移っている場合は、複数の役所から少しずつさかのぼって取り寄せることになります。

この戸籍集めは非常に根気のいる作業ですので、平日に役所へ行く時間が取れない場合やご負担に感じる場合は、司法書士などの専門家に依頼して代行してもらう方がスムーズです。

ステップSTEP２｜登記申請書の作成

戸籍が揃い、誰が不動産を引き継ぐか（遺産分割）が決まったら、法務局へ提出する「登記申請書」を作成します。

登記申請書は法務局で入手できるほか、法務局のホームページからひな形をダウンロードすることも可能です。

登記申請書の様式と記載例は下記の法務局HPで取得できます。
法務局HP 不動産登記の申請書様式について

登記申請書とあわせて提出する書類に関しては、下記の法務局HPを参考にしてください。
法務局HP 相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等

相続登記に必要な書類の例

状況によって異なりますが、一般的には以下のような書類が必要になります。

ステップSTEP３｜登記申請書の提出

申請書と添付書類が揃ったら、その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）の窓口へ直接提出するか、郵送で提出します。
マイナンバーカード等を使って、法務省の「登記・供託オンライン申請システム」からオンラインで申請する方法もあります。

法務局HP 不動産の所有者が亡くなった（相続の登記をオンライン申請したい方）

ステップSTEP４｜登記完了

法務局での審査が終わり無事に登記が完了すると、「登記完了証」と「登記識別情報通知書（昔の権利証にあたるもの）」が交付されます。
今後その空き家を売却したりする際に必ず必要になる重要な書類ですので、大切に保管してください。

（参照元：登記申請手続のご案内（相続登記①／遺産分割協議編）｜法務省）

相続した空き家の登記名義変更にかかる費用

名義変更の手続きはご自身でおこなうことも可能ですが、平日に役所や法務局へ何度も足を運ぶ手間がかかるため、司法書士へ依頼して確実におこなうケースが一般的です。

ここでは、実際にかかる費用の目安を解説します。

1．登録免許税（国に納める税金）

相続登記を申請する際、国に対して「登録免許税」という税金を納める必要があります。

税額は、自治体が発行する固定資産評価証明書に記載された「固定資産評価額の0.4%」です。
たとえば、評価額が1,000万円の不動産の場合、登録免許税は4万円となります。

※ただし、法定相続人以外の方（お孫さんや友人など）が遺言によって不動産を受け継いだ場合の税率は「2%」になりますのでご注意ください。

なお、少しでも相続登記を促進するために、現在以下のような免税措置が設けられています。（※令和7年/2025年3月31日までの時限措置ですが、延長される可能性もあります）

1. 相続登記をする前に、さらに次の相続が発生してしまった場合
2. 相続する「土地」の評価額が100万円以下の場合

（参照元：相続登記の登録免許税の免税措置について｜法務省）

2．司法書士に依頼する場合の報酬

司法書士へ手続きを依頼する場合、依頼する範囲によって費用が変わります。

戸籍は自分たちで集めて、登記申請書の作成と法務局への提出だけを依頼する場合は、5万円前後が目安です。
一方、面倒な戸籍収集から遺産分割協議書の作成、法務局への申請まで「すべて丸ごと」依頼する場合は、8万〜15万円程度が相場となります。不動産の数や相続人の人数によっても変動します。

空き家の相続登記に関するよくある質問

まとめ

本記事のポイントのまとめです。

• 期限のルール：2024年4月から、不動産を相続したことを知ってから3年以内の相続登記が義務化されました。
• 過去の相続も対象：すでに空き家になっている過去の相続分も、2027年3月末までに登記が必要です。
• 早めの手続きが安心：放置すると過料の対象になるだけでなく、ご家族の負担や権利トラブルが増えてしまいます。

専門的な手続きが多くて戸惑うこともあるかもしれませんが、大切なご実家の資産価値を守り、次世代へ負担を残さないためにも、少しずつご家族で方針を話し合ってみてはいかがでしょうか。

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