変形地は、一般的な正方形や長方形の土地（整形地）に比べて買い手がつきにくいため、売却が難しいケースが多いです。
また、変形地の形や周辺環境によって、適正価格や需要が大きく変わることも売却の難易度を左右する要因です。
しかし、諦めずにいくつかの対策を講じることで、たとえ売却が難しい変形地であっても、売却の可能性を高めることができます。
本記事では、変形地とはどんな土地か、変形地が売れにくい理由、比較的需要の高い変形地、そしておすすめの売却方法を解説します。
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変形地とは
一般的に、正方形や長方形など整った形をした土地のことを「整形地」と呼びます。一方、変形地とは、三角形や台形、細長い長方形など、いびつな形をした土地を指します。
具体的には、以下のような形状の土地が変形地に該当します。
- 三角形 ：道路に面した角が鋭角になっていることが多いです。
- 台形 ：道路に面した側と奥側の幅が異なる土地です。
- 細長い長方形 ： いわゆる「うなぎの寝床」と呼ばれる形状で、奥行きが非常に長い土地です。
- 傾斜地 ：全体が傾いている、一部に高低差がある、段差がある、などの特徴がある土地です。
- 旗竿地 ：道路に接する部分（竿）が細長く、奥まった部分（旗）が広い土地です。
上記以外にも、五角形や平行四辺形など複雑な形状をした土地なども変形地に含まれます。
変形地が売れにくい理由
変形地は整形地と比べて売却しにくいと言われています。その理由は主に以下の点が挙げられます。
1．住宅の設計・施工が難しい
変形地は、三角形やL字型など複雑な形状をしていることが多いため、住宅の設計や施工が難しくなります。そのため、建築コストが高くなったり、希望する間取りに制限がかかる可能性があります。
2．土地の有効活用が難しい
変形地は、整形地と比べて有効活用できる土地面積が小さくなります。例えば、三角形の土地の場合、角の部分は有効活用しにくく、デッドスペースが発生しやすくなります。
3．日当たりや風通しが悪い場合がある
変形地は、周囲の建物に囲まれたり、道路から奥まった場所にあるなど、日当たりや風通しが悪い場合があります。日当たりや風通しは住宅選びにおいて重要な条件であるため、このような変形地は敬遠されやすいです。
4．住宅ローンが利用しにくい
変形地は、整形地と比べて評価が低くなる傾向があります。
そのため、住宅ローンを組む際に借入額が制限されたり、金利が高くなる場合があります。
5．再建築不可の場合がある
変形地の中には、建築基準法上の道路幅員4m未満などの条件を満たさず、再建築が不可となる場合があります。これは買い手にとって大きなデメリットとなります。
整形地と比べると様々な面で制限が多いということです。
変形地を売却するためには
変形地を売却するには、通常の土地と比べて売却活動に時間がかかることが多いです。
しかし、諦めずに適切な対策を講じれば、売却の可能性を高められます。
1．価格を見直す
変形地は価格設定が難しい土地です。
不動産仲介や空き家バンクで売却を試みる場合、相場より高すぎると買い手がつかず、低すぎると損をしてしまいます。また、周辺の土地価格や変形地の特性を考慮する必要もあります。
以下の方法で、適正な価格設定を見直しましょう。
- 専門業者に相談する
- 複数の不動産会社に見積もりを依頼し、その見積額をベースに設定する
不動産初心者が自分で適正価格を導き出すことは非常に難しいため、不動産仲介会社や土地評価の専門業者の力を借りることをおすすめします。相談や見積もりまでなら、無料の業者も多いです。
2．隣接地主への売却
隣接する土地の所有者に、売却することを提案する方法です。
隣接地主にとって、駐車場や庭などの追加スペースとして活用できる可能性があるため、購入を検討してくれる可能性があります。
隣接地主が以下のような要望を持っていた場合、特に有効な手法です。
合筆することで整形地になる場合
隣接地主にとって、整形地として価値を高められるというメリットがあり、購入してもらえる可能性が高まります。
隣接地主が駐車場や庭などの追加スペースを必要としている場合
以下のような理由で、隣地地主が敷地拡張を積極的に検討している場合、購入してもらえる可能性が高まります。
- 自宅の駐車場が狭くて車を駐車するのに困っている
- 家族が増えて車の台数が増えた
- ベランダやバルコニーはあるが十分な広さではないと感じている
ただし、適正な価格設定が難しかったり、直接交渉が難しかったり、売買が合意できた場合でも様々な手続きを自分で行わなければならないため、やはり専門業者に相談しておくことがおすすめです。
3．専門の買取業者に売却する
変形地や狭小地といった、通常よりも条件の厳しい物件・土地を専門に、直接買取を行っている業者もいます。
買い手が見つかるまでの長期戦が不可能であったり、すぐにでも処分したい場合は、このような専門の買取業者に査定依頼をしてみることもおすすめです。
- 仲介手数料が不要
- 直接買取だからすぐに買い取ってくれる
- 売買に関する法的手続きを任せられる
複数の業者から見積りをとって、査定額、サービスの充実度、対応力（質問に丁寧に答えてくれるか、不安な点に親身になって相談に乗ってくれるか）を確認しましょう。
もし売却しない場合でも、相場感をつかむことで適正価格の参考になります。
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比較的売却しやすい変形地
いくつかの条件を満たす変形地であれば、比較的スムーズに売却することができます。
1．面積が広い
面積が広い変形地は、土地を分割したり、建物の設計に自由度があったりするため、売却しやすくなります。とくに、広さが30坪以上ある場合は住宅用地として十分な広さと言えます。
2．形状が整っている
変形地に分類されていても、ある程度形が整っている場合は、土地を有効活用しやすく、家を建てやすいことから売却しやすくなります。
3．日当たりや風通しがよい
日当たりや風通しがよい変形地は、快適な住環境が期待できるため、売却しやすくなります。特に、南側に道路がある変形地は日当たりが良好で人気があります。
4．周辺環境がよい
周辺環境がよい変形地は売却しやすくなります。
具体的には、以下のような住環境が人気です。
- 最寄り駅が近い
- 小学校、中学校が近い
- 商業施設が近い
- 医療施設が近い
- 閑静な住宅街にある
5．法規制が少ない
法規制が少ない変形地は、建物の設計や施工の自由度が高くなります。また、再建築が可能であれば建て替えも検討でき、売却しやすくなります。
変形地であっても、立地的に好条件であったり、制約が緩い場合は普通に売却が可能です。
変形地の売却は、まずは専門業者への相談がおすすめ！
上記の条件に該当しない変形地でも、売却は可能です。
ただし、通常の土地（整形地）と比べると、適正価格の設定、集客、法的手続き、その他の様々な問題を乗り越えなければなりません。
そのため、まずは不動産会社や専門の買取業者などの専門家にご相談することをおすすめします。
専門業者へ相談するメリット
適正な価格査定
変形地は、形状や広さ、周辺環境などによって価格が大きく左右されます。専門業者は、これらの要素を総合的に判断し、適正な価格査定をおこなってくれます。
面倒でなければ2～3社以上の見積りをもらうのがおすすめです。
より正確に適正価格を知ることができたり、各社の対応を見て自分に合った不動産会社を選ぶことができます。
法的手続きのサポート
変形地売却には、通常の土地売却とは異なる法的手続きが必要となります。専門業者は、これらの手続きを代行したり、アドバイスを提供したりすることができます。
自分で調べたり、手続きをするのは、とても大変です…。専門業者に任せたほうが正確かつ精神的負担が少ないです。
トラブル回避
土地の売買には、思わぬトラブルが発生する可能性があります。専門業者は、豊富な経験と知識に基づいて、トラブルを未然に防いだり、迅速に解決したりすることができます。
万が一、トラブルが発生した場合も、対応を任せることが可能な業者もあります。
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- 直接買取だから、仲介手数料が不要
- すぐにでも買取可能で、素早く現金化
- 訳あり物件の買取に特化しており、難しい形の変形地でも買取可能
とくに売却が難しい、「旗竿地」「狭小の変形地」も直接買取をおこなっています！
また、残置物の撤去や損壊箇所の修繕も自社で可能なため、現状のままでお問い合わせいただきます。
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