「空き家になった物件を相続したが、再建築不可物件らしく扱いに困っている」
「再建築不可物件を処分・売却する方法を探している」
再建築不可物件は建て替えができないため、上記のような不安を抱えている方もいることと思います。
今回は、実家が再建築不可物件で相続する可能性がある方や、すでに所有者となっている方に向けて、再建築不可物件となる条件と売却方法を解説していきます。ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件は新しく建物が建てられない
再建築不可物件とは、建物を解体しても新たに建物を建てられない土地のことです。
建築基準法では、建物を建てるためには、その土地が幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけないという「接道義務」が課されています。
この接道義務を満たしていない土地に建っている建物が、再建築不可物件となります。
再建築不可物件は売却が難しい
再建築不可物件は活用方法が限られるため、担保価値が低くなります。買主は希望どおりのローンが組めない可能性が高いでしょう。
そのため、まとまった現金を用意できる人や、金利が高めのローンで借り入れができるような人に買主が限られます。
また、再建築不可物件の建物は老朽化や自然災害などによって倒壊した場合でも、新しく建物を建てることはできません。
このように、買主がリスクを受け入れる必要があることが、売却が難しい要因の1つです。
地域のニーズによっては活用の選択肢もある
再建築不可物件は、昔から人口が多く、建物が密集している都市部に多い傾向があります。
そのため、方法によっては、地域のニーズに合った土地活用ができる可能性があります。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件を売却する際は「再建築可能にしてから売る」「再建築不可のまま売る」かをまず考える必要があります。
それぞれ、どのような方法があるかご紹介します。
再建築可能にして売却
周辺の状況によっては、再建築不可物件を再建築可能にすることが可能です。ここでは、そのための方法をご紹介します。
隣地の一部を購入してから売却する
再建築不可物件の多くは、間口2メートル異常の要件を満たしていないケースが多いです。
隣接している土地の一部を購入することで、間口を広げて再建築可能にすれば、一般的な不動産と同様の相場で売れる可能性が上がります。
購入ができるかどうかは隣地の所有者との関係性にもよりますが、いちど相談してみるとよいでしょう。
また、手続きが複雑なため、隣地の所有者から合意が得られたら、専門家にも相談することをおすすめします。
セットバックをしてから売却する
セットバックとは、土地の一部を道路側から後退させることです。
建物に隣接する道路の幅員が4メートル未満の場合は、セットバックをおこなうことで、接道義務を満たし、再建築可能にできるケースがあります。
ただし、セットバックの申請は手続きが複雑で、申請しても必ず許可が下りるわけではありません。
また、工事には数十万円の費用と半年以上の時間がかかります。
それらの手間や費用を考慮しても、再建築可能にすれば売却が見込まれる場合は検討してみましょう。
隣地と一緒に売却する
再建築不可の土地の隣の物件は、同じように再建築不可となっている可能性があります。
この場合、隣地とセットで売り出すことで、接道義務をクリアして再建築可能物件として売却できます。
土地が広くなることで物件としての価値も高まる可能性もあります。
ただし、当然ながら隣地の所有者も物件の売却に賛同していなければ、この方法は実現不可能です。ふだんから交流があり、土地に関する悩みを聞いている場合は検討してみましょう。
43条但し書き道路の申請をしたのち売却する
敷地の周囲に公園や空き地などがある場合や、幅4メートル以上の農道に2メートル以上接しているなどの場合、自治体に認められればそれらの一部が道路として認められ、再建築可能となるケースがあります。
建築基準法第43条の内容に関連するため「43条但し書き道路」とよばれています。
再建築が可能となれば、売却のハードルは大きく下がるでしょう。
再建築不可のまま売却する
再建築可能物件に変えた方が、売れる可能性は高くなるでしょう。しかし、手続きや工事などに手間や費用がかかるため、売主にとっては大きな負担となります。
まずは再建築不可の状態でも買取が可能な方法がないか探してみることをおすすめします。
隣接する土地の所有者に売却する
再建築不可の物件を個人に売ることは基本的に難しいですが、隣地の所有者へは一般の個人より売却しやすい可能性があります。
隣地も再建築不可物件の場合、所有者からすれば敷地面積が増えて資産価値が上がるほか、間口が広がることで接道義務をクリアして再建築可能にできる可能性があります。
個人間の売買はリスクをともなうため、実現性が高い方法ではありませんが、隣地所有者との関係が良好な場合は、提案してみてもよいでしょう。
仲介業者へ売却する
仲介業者は多くの購入候補者を抱えているため、エリアによっては再建築不可物件でも購入を検討している人を見つけられる可能性があります。
仲介業者へ依頼する際は、再建築不可物件の取引実績があり、買い手にも細やかな説明を行い契約トラブル防止に努めてくれる業者を選定しましょう。
買取業者へ売却する
手間なく再建築不可物件を売却したい場合は、買取業者へ依頼する方法もあります。
買取業者の多くは、物件を買い取った後に自社でリフォームや解体を行い、収益物件に変えるノウハウを持っています。
再建築不可物件を買い取った場合の商品化の例は以下のようなものがあります。
- オーナーを見つけて、アパートやリノベーション物件として売却する
- 解体したのち駐車場や資材置き場として収益化する
- 古民家カフェなどの施設にリフォームして、オーナーに売却する
買取業者を探す際は、再建築不可物件などの訳あり不動産を収益化できるノウハウがあるかどうかや、実績を比較しながら選定しましょう。
再建築不可物件の売却の相場
再建築不可物件の売却相場は、通常の土地や建物の相場よりも50%から70%程度になるといわれています。
おもな要因は以下のとおりです。
- 建物を建て替えられないことによる資産価値の低下
- 住宅ローンを組むのが難しい場合が多い
- 将来の売却が難しい場合がある
- 地震などの災害に弱い場合がある
再建築不可物件の査定額に影響するポイント
再建築不可物件の売却査定額にもっとも影響するのは、現在建っている建物の状態です。
木造住宅でも頑丈な構造を持っている家であれば、リフォーム物件として売却できる可能性が上がります。
また、修繕履歴がある建物は、建物の管理状況が不明確な建物より相場が高くなるでしょう。
建物の立地も重要なポイントです。利便性が高いエリアなら、再建築不可物件でも買い手が見つかる可能性が上がるでしょう。
先述したセットバックや但し書き道路の申請によって、再建築可能にする場合は、より査定額が上がりやすくなります。
まとめ
今回は知識として再建築可能にしてから売却する方法もお伝えしましたが、基本的に手続きが複雑なうえ、再建築可能にしても売却できるとは限りません。
そのため「手間なく再建築物件を手放したい」場合は、まずは買取業者へ依頼してみましょう。
まずはエリアの事情に詳しい不動産業者や買取業者へ、直接売却が可能かどうかを含めて相談してみることをおすすめします。
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