本記事では、一般的に15坪から20坪（約50㎡から66㎡）を指す「狭小地」の活用について解説します。
「狭い土地で収益性のある活用は難しそう」というイメージがあるかもしれませんが、じつはさまざまな活用方法があります。
狭小地を所有している方や、これから相続する可能性がある方は、ぜひ参考にしてください。
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狭小地とは
狭小地（きょうしょうち）とは、文字通り狭い土地のことで、狭い土地に建っている住宅を「狭小住宅」と呼びます。
明確な定義はありませんが、一般的に15坪から20坪（約50㎡から66㎡）以下の面積の土地を指します。
また、広さだけでなく三角形や台形など、変形した土地も狭小地に含まれることが多いです。
狭小地は、都市部などの密集した住宅地によく見られます。土地の価格が高いため、ほかの地域と比べて限られたスペースで家を建てるケースが増えるためです。
狭小地の活用事例を紹介
土地が狭くても、立地によってはさまざまな活用の選択肢が存在します。ここからは活用事例を紹介していきます。
駐車場経営
狭小地駐車場を成功させるためには、ターゲットとなる利用者や需要の調査が重要です。
駅近や繁華街であれば、短時間の利用を想定したコインパーキングが適しています。
一方、住宅街であれば、月極駐車場の方が安定した収益が出やすい可能性があります。
ちなみに、普通自動車1台を停めるスペースは約4.5坪（縦6.0メートル × 横2.5メートル）が必要とされています。 仮に2台分の駐車場を想定するなら、精算機や看板含めて約10坪（約33㎡）以上は欲しいところです。
コインランドリー経営
限られた面積の土地でも運営が可能で、人件費が抑えやすいコインランドリーは、狭小地における活用の選択肢の1つです。
共働き世帯の増加やライフスタイルの変化により、コインランドリーの需要が高まっている地域があります。
必要な設備は、洗濯機・乾燥機・両替機・洗剤の自動販売機・休憩スペースなどです。
店舗経営
店舗というとそれなりの広さが必要そうに感じますが、中にはタピオカ飲料・おにぎり・たこ焼き・クレープなど、狭い面積でも運営ができ、繁盛すれば収益に繋がるカウンター形式の店舗もあります。
また、人通りが多い立地であれば、カウンター形式の店舗を建てて賃貸する方法もあります。
コワーキングスペース経営
近年、フリーランスやリモートワーカーが増え、ワークスペースの需要が高まっています。しかし、都市部ではオフィス賃料が高騰しており、多くの企業や個人にとってワークスペースの確保は課題となっています。
コワーキングスペースは、一定数の会員を集められれば、収益性が見込める活用方法となります。ネット環境の構築や机・イス・その他備品などの初期費用が必要となります。
地域のニーズをよく調査して
活用方法を検討しましょう。
サービス設備の設置
荷物を預けるための設備などを設置することで、狭小地を活用できるケースがあります。
コインロッカー
駅・繁華街・観光地の近くなど、人通りが多い場所では、コインロッカーで収益をあげやすくなる可能性があります。
10坪に満たないような狭い土地でも始められるため、立地によっては検討しても良いでしょう。
トランクルーム
トランクルームを収納スペースとして貸し出す方法もあります。自宅の収納スペースに困っている人が多い都心部・マンション・事務所のそばなどは需要が見込めます。
ただし、地方や郊外では基本的に需要が少ないため、ニーズをよく調査すべきです。
また、トランクルーム用のコンテナを建設する際は、建築基準法にもとづく建築確認申請が必要となる点に注意しましょう。
コンテナハウス
鉄道や船舶による搬送で使用されるようなコンテナを設置して、簡易倉庫として貸し出す方法です。
コンテナはさまざまな大きさや種類のものがあるため、土地の面積に応じた種類や個数を設置できます。
用具入れやバイク・自転車置き場としての活用などが考えられます。防犯性が高くなるため、地域によってはバイク置き場としての空き待ちが出るケースもあるようです。
証明写真機
証明写真機は、手軽に証明写真が取得できる利便性から、スマートフォンが普及した現代でも一定の需要があります。
1坪に満たないくらい狭い土地でも設置できるほか、運営にかかる費用が少ないため、少ないリスクで始められます。駅・スーパー・コンビニなどの近くに設置されているケースが多いです。
10坪に満たないような土地でも
活用できる可能性があります。
乗り物系シェアサービスの駐車場
近年、普及している乗り物シェア系サービスの駐車場としての活用方法です。
カーシェア
近年、普及している車のシェアリングサービスです。カーシェアリングサービスを提供している業者と提携し、駐車場として活用する形になります。
会員登録した利用者が、専用の駐車場に置かれている車を、インターネット等で予約して必要な時だけ借りられるサービス。
駐車場経営と異なり、精算機の設置が不要なので、1台であれば数坪程度でも始めることが可能です。
シェアサイクル
カーシェアの自転車版のようなサービスで、事前にサービスに登録していれば、所定の駐輪場に停めてある自転車に、好きな時に乗ることができます。
電動自転車を設置すれば、幅広い年齢の方が利用しやすくなります。自転車を停めるためのラックや仕切りだけで駐輪場を建設できます。
資材置き場
更地にせずとも、簡単な整地で済むため、駐車場や建物を建てるよりも初期費用を抑えやすいです。
近隣で建設工事などが頻繁におこなわれる場所であれば、資材置き場として継続的な収入が得られる可能性があります。
逆にいえば、利用するのが資材を扱う業者に限られるため、常に需要があるとは限らない点に注意が必要です。
また、トラックの乗り入れや騒音・粉塵などの問題が発生する可能性があるため、近隣への配慮も必要となるでしょう。
自動販売機置き場
人の通りが多い場所であれば、自動販売機の利用頻度が高く、安定的な収入を得られる可能性があります。
まずは、飲料メーカーに問い合わせをし、設置して収益性が見込めるかどうか確認してもらいましょう。
設置基準はメーカーごとに異なるため、複数者に問い合わせをしてみるとよいでしょう。
看板用地
「◯◯まであと1km」のような看板を出すための土地のことです。道路に面している土地の場合に可能な活用方法となります。
広告を掲載する業者から、看板の掲載料として報酬を得ます。
基本的には、土地の所有者からではなく広告事業者から「看板を立てさせて欲しい」と問い合わせがくるケースが多いようです。
狭小地の活用における注意点
狭小地活用は、限られた土地を最大限に活かす選択肢となります。しかし、活用のためには綿密な事前準備が不可欠です。
狭小地の活用における注意点を挙げていきます。
土地周辺環境の調査が重要
土地の広さや形状だけでなく、周辺環境も活用方法を左右する重要な要素です。
- アクセス
土地周辺の道路状況を確認しましょう。時間帯通行規制・一方通行・私道などの制限があれば、利用者にとってデメリットとなります。 - 建築物の用途制限
土地が都市計画区域に存在する場合は、建築物の用途が制限されるケースがあります。地域によって建てられる建物の種類が異なるため、事前に確認が必要です。 - 周辺施設
駅や商業施設、学校などの周辺施設を把握することで、需要を予測しやすくなります。
サービスがおこなわれているエリアに限りがある
今回ご紹介した狭小地の活用方法は、サービスによっては展開されているエリアに限りがあります。
たとえば乗り物のシェアリングは、比較的人が多い地域に限定されるサービスです。
自分が所有している土地で、気になるサービスが提供されているかどうか、問い合わせするなどして事前に確認しておきましょう。
現実的な収支計画を立てる
狭小地の場合、隣の土地との距離が近い・工事車両の停止場所がないなど、建築に関わる問題が発生する可能性があります。
また、土地や建物の修繕費用・運用後の維持費も含めた収支計画を立てる必要があります。
収益が見込めない場合、
手放すことを検討しましょう。
活用が難しい場合は売却も考える
狭小地での土地活用は、周辺環境などを考慮すると難しい場合があります。
そのような場合、無理に活用しようとせず、売却を検討することも賢明な選択です。
固定資産税や管理費などの維持費を考慮すると、かえって赤字になってしまう可能性があります。
また、土地活用には計画立案から工事、管理までさまざまな手続きが必要となり、時間や労力がかかります。
これらのことから、総合的に考えて狭小地の活用が難しい場合は、売却も含めさまざまな選択肢を検討しましょう。
まとめ
本記事のまとめです。
- 狭小地は、一般的に15坪から20坪（約50㎡から66㎡）以下の面積の土地を指す。
- 狭小地でもおこなうことが可能な、さまざまな活用方法がある。
- 活用を検討する前には、周辺の状況の調査や現実的な収支計画の立案が重要。
- 活用が難しそうであれば売却も視野に入れるべきである。
ご自身の土地がどのような活用方法に合っているのか知りたい場合は、まずは専門家に相談してみましょう。
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今回取り上げた狭小地だけでなく、再建不可・旗竿地・雨漏り物件・底地や借地などに関しても、土地に合わせて最適な活用方法や売却など、さまざまなプランをご提案いたします。
「空き家や土地をどう扱ってよいかわからない」というご相談だけでも大歓迎です。まずはお気軽にお問い合わせください。
