実家売却のベストなタイミングは？パターンごとのメリット・デメリットを解説

離れて暮らす親が高齢になると、実家を将来どうするかを考えざるを得なくなります。親が住まなくなった後に実家を活用する見込みがない場合は、相続の手間や維持管理の負担を考えて売却を検討する場合もあるでしょう。

今回は、実家を売却するタイミングを、パターン別に検討してみます。それぞれのメリット・デメリットを解説しますので、実家の売却をご検討の方はぜひ参考にしてください。

実家を売却するタイミングは？

まずは実家の売却を考えるタイミングと、その際に検討すべきことをまとめてみます。

実家の売却を考えるタイミング

高齢の親がお住いの実家の売却を考えるタイミングとしては、次のようなケースが挙げられます。

• 子が独立して親世帯だけ住むことになった
• 親が老人ホーム等に入居した
• 相続人間で折り合いが悪く将来の相続時のトラブルを避けたい
• 建物が老朽化し居住性が悪化している

将来を見越してさまざまなパターンを検討しておくことは損にはなりません。親が健在のうちに検討しておくべきでしょう。

実家売却のタイミングを判断するために検討すべきこと

実家の築年数は？

当然ですが、建物は築年数が浅いほど高額で売却できる可能性が高まります。

木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築20年程度経過した住宅は不動産価値が極端に低くなります。
実家の売却を検討するのであれば、資産価値があるうちに売却した方が有利になります。

親が亡くなった後も活用する予定があるか？

相続後に空き家になることが確実な実家は、相続上の難しい手続きが発生する前に売却することも1つの手です。

相続してから売却・活用の方法を探す場合もありますが、維持管理にはそれなりの経費がかかります。相続人どうしで話し合い、確実に活用する予定が無い場合は売却を検討してもよいでしょう。

相続税が発生する規模の財産額があるか？

相続税が発生するかどうかも判断の分かれ目です。

実家を取得した時よりも土地が値上がりした場合や、建物の築年数が浅い場合には、相続税が高額になる可能性があります。
相続人どうしの関係性によっては実家を売却し現金化して遺産分割する必要に迫られることもあるでしょう。

相続前のタイミングで実家を売却する場合

相続前のタイミングで実家を売却するケースについて説明します。

相続前に実家を売却するパターンは次の4つのパターンが考えられます。

• 所有者（親）が自ら売却
• 親からの委任により子が代理人として売却
• 子に贈与して子が売却
• 成年後見人を立てて売却

相続前の実家売却の注意点

短期譲渡所得に該当するか

注意すべき点としては、親が取得したばかりの不動産を子に贈与し、すぐに売却するケースです。
親が取得して5年未満の場合は「短期譲渡所得」の税制が適用され、約40％にも上る高い税率が適用されます。

親が認知症の場合

親が認知症の場合などは、成年後見人制度の利用を検討することになります。この場合、家庭裁判所の手続きが必要なため時間がかかることが難点です。

利用できる控除や軽減税率

居住用財産の特例

「居住用財産の特例」が利用できれば、最大で3,000万円の譲渡所得控除が受けられます。
ただし、親が現在住んでいる住宅を売るか、親が住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに売ることが要件です。

長期譲渡所得の軽減税率の特例

親が10年以上所有していた空き家を売却する場合には「長期譲渡所得の軽減税率の特例」が利用できます。
この税率が適用できれば、譲渡所得税が通常の20.315％から14.21％と、大幅に減免されます。

相続後のタイミングで実家を売却する場合

相続後のタイミングで実家を売却する場合の注意点と、相続税が軽減されるケースについて解説します。

相続後の実家売却の注意点

購入時の資料を確認

親が健在なうちに、実家を買った時の契約書類などの資料の所在を明らかにしておきましょう。

家を売却する際、売却価格によっては譲渡所得税が発生する可能性があるためです。
この譲渡所得税は、取得費（不動産を買った時の費用）が多いほど少額で済みます。

しかし、この取得費を証明する資料（契約書など）が手元に無い場合、概算で譲渡所得税を計算され、損をするケースがあります。

住んでいない家にも維持費と固定資産税がかかる

居住していない家であっても、維持管理に一定の費用がかかります。
相続後にも空き家を維持管理する労力と費用を掛けられるかを慎重に判断しておくことをおすすめします。

特定空き家の指定制度

また、放置空き家の急増が社会問題になっているため、自治体による「特定空き家」「管理不全空き家」の指定制度が新たに設けられています。

管理せずに放置されている空き家がこの指定を受けると、土地の固定資産税の特例が受けられなくなる上に最大50万円の罰金を課される可能性さえあります。
罰則のある厳しい制度ですので、特定空き家の指定リスクについては十分に知っておくべきでしょう。

利用できる控除や軽減税率

相続空き家の特別控除

「相続空き家の特別控除」が利用できれば、売却価格から最大で3,000万円の譲渡所得控除が受けられます。
ただし、昭和56年5月31日以前に建築された建物（いわゆる「旧耐震基準」）の住宅が対象となることにご注意ください。

小規模宅地等の特例

親が相続の直前まで居住していた建物の建つ土地は「小規模宅地等の特例」が適用され、相続税を軽減できる制度があります。

小規模宅地の特例を利用できれば相続税の課税価格が80％も減額されるため、土地の価格が高額な場合は相続後に売却した方がお得な場合もあるでしょう。

実家を売却する方法

実家を売却する方法としては、次の4つの選択肢が考えられます。

• 不動産業者に依頼
• 空き家バンクに登録
• 個人間売買のマッチングサイトを利用
• 空き家買取専門業者に売却

この中で最もスピーディで面倒な手続きが不要なのは、空き家買取専門業者に依頼することです。
空き家買取専門業者であれば、相続前と相続後どちらのタイミングでもお客様のメリットを最大限に生かした対応が可能ですのでぜひご検討ください。

まとめ

居住しなくなった実家の売却は当社へご相談ください

「お困り空き家買取くん」は、関西エリアを中心に空き家の買取を強化しています。

相続前・相続後に関わらず、実家の売却をお考えの方は当社までご相談ください。実際に、当社では下記のようなさまざまなご相談をいただいています。

• 相続前の実家で、相続人同士で実家の住み方や処分方法の意見がまとまらないため、売却して現金化することで円満に遺産分割したい
• （近々施設に入ろうと考えている親の方より）古い家を子供に相続させて困らせたくない
• 実家を相続したが、居住や活用の予定がないため売却したい
• 相続した実家が空き家状態のまま売れずに困っている

「実家の扱いに困っている」というご相談だけでも大歓迎です。しつこい勧誘はいたしませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。