再建築不可物件は、いちど建物を解体すると、新しく建物を建てられないため、土地活用の方法は慎重に検討する必要があります。
本記事では、相続などで再建築不可物件を所有することになり、どのように扱ってよいか迷っている方に向けて、さまざまな活用方法をご紹介します。ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件とは、いちど建物を解体したら、新たに建物の建築ができない物件のことを指します。
土地によって要件が異なりますが、基本的には建築基準法上で規定された道路（敷地間口2メートル以上、道路幅4メートル以上）に接していないと、接道義務を満たしていない再建築不可物件となります。
ちなみに、再建築不可物件において、既存の建物をリノベーション・リフォームすることは問題ありません。
再建築不可物件が生まれた背景
昔は接道していなくても家を建てられたため、道路に面していない（または少しだけ面している）古い建物が多数存在します。
1950年に建築基準法が制定され、火災などの災害時にスムーズな消化・救助活動をおこなう目的で「接道義務」が定められました。
接道義務を満たさない物件は違法扱いとなりましたが、それらの物件に住んでいる人を追い出せば生活に大きな影響を与えます。
そこで例外的に「建て直しはできないが、法改正前から存在する建物は引き続き所有できる」という特例措置が出されました。
再建築不可物件の活用の選択肢
再建築不可物件は、新しく建物を建てられないという制限があるため、通常の土地とは異なる活用方法が考えられます。 ここでは、いくつかの選択肢とそれぞれの特徴をご紹介します。
現状の建物を利用する方法
そのまま住む
必要な分だけリフォーム・修繕をおこない、再建築不可の物件にそのまま住み続けることも、もちろん可能です。
再建築不可物件は物件的な評価が低いため、相場より固定資産税を安く済ませながら、都心部やその周辺に家を持つことができます。
戸建て賃貸に出す
戸建て賃貸経営は、リフォームやリノベーションによって、再建築不可物件でも接道義務を満たさずに土地活用ができます。
ただし、費用面は注意が必要です。建物の劣化具合にもよりますが、リフォーム等で新築並みの費用がかかるケースがあります。また、土地と家屋を担保に入れても、リフォーム費用を賄えるだけの融資が受けられない可能性もあります。
需要が高いエリアかつ採算が見合う場合は選択肢に入りますが、慎重に考える必要があります。
事務所や店舗として利用する
物件の所在地が商業エリアであれば、住居ではなくテナントとして賃貸に出すこともできます。
周辺の調査は必須ですが、古民家カフェやオフィスとしての需要があるかもしれません。
「内装を自分好みにアレンジしたい」という希望者が見つかれば、そのままの状態で初期費用をほぼかけずに貸し出せる可能性もあります。
ガレージハウス経営
ガレージハウスとは、車庫や倉庫などに使用する簡易な建物を、セカンドハウスや趣味用のスペースとして使用する場所です。
たとえば、バイクを乗り入れてカスタマイズするスペースを設けるなどの使い方があります。
既存の建物の一部を利用して小型のコンテナなどを設置すれば、このような活用が可能なケースがあります。 ガレージハウスは地方に存在する場合が多いですが、再建築不可物件は基本的に都心部に近い場所にあるため、一定の需要が期待できます。
更地にして利用する
再建築不可物件を更地にしてから活用する方法もあります。
いちど建物を解体すると、二度と建物を建てられないので、その活用方法で十分メリットが得られるのか、よく調査してから実行しましょう。
駐車場・駐輪場として利用する
もし接道義務を満たしていなくても、バイクや自転車が通れる入り口があり、敷地自体はある程度の広さがある場合、駐車場・駐輪場として活用する方法もあります。
都市部や駅の近くなど、駐車場需要の高いエリアであれば、収益性が見込まれる活用方法です。
自分で経営する方法と、経営委託する方法があるほか、月極駐車場や時間貸し駐車場などの運営形態も検討する必要があります。
家庭菜園
あまり敷地が広くない場合は、自分で家庭菜園用のスペースとして使用する方法があります。この場合は、必ずしも家屋を解体する必要はないでしょう。 需要が限られますが、庭だけを近隣の方に貸すことも可能です。
貸し農園経営
敷地がある程度広い場合は、「貸し農園」を経営する方法もあります。都会にいながら自分の畑を持つことができるため、近年の都市部では増加しています。
土地の地目が農地でなくても、農園として貸し出すことで賃料を得ることができます。
必要な設備は農具や畑を仕切るロープなどで、初期費用があまりかからないメリットもあります。
ただし、敷地を全面的に農園にする場合は家屋の解体が必要となり、新しく建物が建てられなくなるため注意しましょう。
資材置き場やトランクルームとして利用する
都市部であっても、資材置き場のニーズは存在します。
多くの企業は郊外に資材置き場を保有していますが、石材や砂利などの運搬コスト削減のため、近隣に適度な量の資材を保管できる場所を求めているケースがあります。
おすすめ度としては、あくまで他の方法がない場合の一時的な活用という立ち位置ですが、有料企業が使ってくれれば安定した収入になる可能性があります。 地域密着型の不動産や建築会社に、資材置き場のニーズがあるか相談してもよいでしょう。
自動販売機の設置
再建築不可物件の土地活用方法として、自動販売機の設置も挙げられます。
駐車場と自動販売機・農園と自動販売機など、他の活用方法と同時におこなうことが可能です。
自動販売機の経営は基本的にローリスク・ローリターンです。
商品の補充やメンテナンスは委託会社に依頼できるため、設置後は電気代の負担だけで済みますが、1台あたりの年間の利益は数万円程度が相場です。
近年はお菓子・餃子・冷凍食品など「変わり種」の自動販売機が増加しているため、飲料の自動販売機と併設し、街の休憩所のように設備を整えているケースもあります。
ドッグラン経営
街中の再建築不可物件を活用したドッグランが話題です。
都心部では身近に犬を自由に走らせるスペースが少ないため、場所によっては高い需要が見込めます。
ドッグランといえば広大な敷地を必要とするイメージがありますが、小型犬用のドッグランであれば20坪から30坪程度でも十分です。大型犬用であれば120坪程度が標準です。
必要な設備は、簡易的な受付スペース・飛び出し防止の柵・犬の足腰に優しい人工芝や天然芝・犬のふん尿を掃除するための水道ホース・飼い主が座るためのベンチなどです。
比較的新しい土地活用であり、運営を委託できる業者が無いため、SNSやチラシなど販促を自分でおこなう必要があります。
貸し空き地
再建築不可物件を更地にしてそのまま貸し出すことをいいます。
どちらかといえば、ある程度の期間を設けて契約するというよりは、短時間で「1日◯◯円」や「◯時間◯◯円」のように貸し出すイメージです。
フリーマーケットやギャラリーを開催したい方に一時的に貸し出すケースなどがあります。
キッチンカーの駐車スペース
再建築不可物件のまま飲食店に土地を貸すことは基本的に不可能ですが、キッチンカーはあくまで車という扱いですので問題ありません。
近年はキッチンカーを運営している方が増えているものの、駐車スペースの確保に苦労しているケースが多いようです。
もし、再建築不可物件でも立地が良い場合は、キッチンカー経営をしている方への貸し出しも検討してみましょう。
再建築不可物件の活用に関する注意点
再建築不可物件の活用を検討する際の注意点を挙げていきます。
活用方法が決まるまで自己判断で更地にしない
再建築不可物件は、いちど更地にすると二度と建物を建てられません。
既存の物件を活かす可能性が少しでもあるなら、活用方法が決まるまで自己判断で更地にすることは避けましょう。
また、不動産の固定資産税は、建物が立っている土地のほうが更地より安くなります。
老朽化した家や空き家でも、土地に残っていれば出費を抑えられるため、その意味でも更地にする判断は慎重におこないましょう。
複数の土地活用プランを比較検討する
地域ごとにニーズが高い土地活用方法は異なります。
再建築不可物件の活用を検討する際は、複数の不動産や建築会社に相談し、比較検討しましょう。
活用が難しい場合は売却を考える
土地活用は、やれば必ずしも黒字化するとは言い切れません。
地域性やニーズを調査し、再建築不可物件の活用は難しいと感じる場合は、売却を前提に相談をするほうが良いケースもあります。
仲介業者に相談する方法もありますが、買取業者に直接売るほうが、売却までがスムーズで仲介手数料も必要ありません。
ただし売却ハードルは高い
再建築不可物件は、建物が建て替えられないという特性上、自由度が低く売却ハードルが高いことも事実です。
そのため、複数の業者を比較しながら、物件活用のノウハウや販路を保有している業者を粘り強く探すことが売却への近道といえます。
まとめ
本記事のまとめです。
- 再建築不可物件とは、建物を解体した後、新たに建物の建築ができない物件のこと
- 再建築不可物件の活用の選択肢はさまざまだが、地域ごとのニーズをよく調査したうえでの判断が必要
- 所有している物件にとって良い活用方法が見つからない場合は、売却を検討するべきケースもある
- 再建築不可物件の売却はハードルが高いので、活用ノウハウや販路を持っている業者へ相談することが大切
売却の際は、複数業者に査定を依頼し、査定金額や対応をみながら慎重に進めていきましょう。
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