空き家の継続的な所有は、さまざまなリスクを伴います。そのリスクを避けるためにも、空き家を使う予定がない場合は、早めに手放すことをおすすめします。
この記事では、以下の内容について詳しく解説しています。
- 使わない空き家を手放すべき理由
- 空き家を手放す方法
- 空き家の売却前に知っておきたい重要なポイント
空き家の取り扱いに迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
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使わない空き家を手放すべき理由
空き家を活用する予定がない場合、早期に手放す方法を考えることをおすすめします。
空き家を所有し続けることによって、以下のようなリスクが生じます。
理由1. 管理に手間とコストがかかる
空き家の状態を保つためには、建物や敷地の定期的なメンテナンスが欠かせません。
住宅が空き家になると、湿気による建物の劣化や雑草の繁茂などが発生しやすくなり、見た目も悪くなります。そのような状況を防ぐために定期的な管理が必要になりますが、時間・体力・コストがかかります。
理由2. 近隣とのトラブルに発展するリスクがある
手入れが行き届いていない空き家は、雑草の繁殖やゴミの不法投棄などにより、景観を悪化させ、害虫を発生させるリスクが高まります。
また、建物の老朽化が進めば、自然災害時に倒壊や火災につながる危険性もあります。
上記のようなことが起こると、近隣住民の迷惑となり、トラブルに発展する可能性があります。
理由3. 建物の資産価値の低下
原則として、不動産の価値は年々低下していきます。
空き家はそもそも資産価値がほとんど無いうえ、管理や清掃が行き届かないと、建物の屋根・壁・床などさまざまな部分が傷みやすくなります。
そのような状態が続くと、売却して現金化するどころか、手放すために費用の負担が発生する物件となってしまいます。
理由4. 税金の負担が発生する
たとえ人が住んでいない空き家でも、所有している限りは金銭的な負担が発生します。
具体的には、固定資産税や都市計画税（市街化区域内に空き家がある場合）の負担が発生します。税額は地域によって異なりますが、全国の平均的な額としては年間10万円程度といわれます。
理由5. 特定空き家・管理不全空き家に指定されるリスクが高まる
放置された空き家は、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されるリスクがあります。これらに指定されると、固定資産税が大幅に上昇するなどのペナルティが課されます。
空き家を手放すための方法
空き家を放置して所有し続けることは様々なリスクを伴います。そのため、空き家を活用する予定が無い限りは早めに手放ことを考えましょう。ここでは、空き家を手放すための方法を紹介します。
- 国の制度で引き取ってもらう
- 自治体に寄付・譲渡する
- 相続放棄する
- 空き家バンクを利用する
- 不動産業者・買取業者に査定を依頼する
方法1. 国に引き取ってもらう
2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」により、相続した土地を国に引き取ってもらうことが可能になりました。 売却では手放せない土地でも国に引き取ってもらえるため、管理にかかる時間や費用の問題の解決に繋がります。
ただし、国が引き取るのは土地に限られるため、建物は所有者が費用を負担して解体する必要があるほか、申請から国が引き取るまで1年近くかかるケースもあります。また、引き取りには条件があり、すべての土地が引き取られるわけではありません。
建物は解体しておかなければいけません
方法2. 自治体に寄付・譲渡する
立地や状態によっては、自治体が空き家を引き取る可能性があります。
しかし、自治体からすれば、空き家を引き取ることで固定資産税が徴収できなくなるほか、管理費用も発生します。
そのため、空き家が以下の条件を満たさない限り、自治体が積極的に引き取ることは少ないでしょう。
- 固定資産税の税収より高い価値が見込める
- 空き家の立地が公園・公民館・防災施設など、公的に利用しやすい
上記のような空き家でなければ、自治体は基本的に引き取ってくれないでしょう。 また、そのような立地が良い空き家は、活用・売却で収益化できる可能性が高いため、まずはそちらを検討するのも良いでしょう。
基本的には、資産価値のある物件でなければ自治体に引き取ってもらうことは難しいです。
方法3. 相続前なら相続放棄も可能
空き家を相続することがわかっている場合は、相続放棄をする選択肢もあります。
相続放棄の手続きは、相続が発生した時から3カ月以内におこなう必要があります。
相続放棄は、遺産をいっさい受け継がない制度であるため、空き家だけでなく金融資産も相続できなくなるため注意が必要です。
トラブルを避けるため、相続放棄を検討する場合は、ほかの親族や関係者に共有し、了承を得ておきましょう。
相続放棄は、すべての相続を放棄するということです
方法4. 空き家バンクを活用する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報データベースです。空き家の所有者と、空き家を探している人をマッチングする役割を果たしています。 通常の不動産仲介業者は営利目的であるため、駅から遠い物件や築年数が古い物件が載るケースは少ないですが、空き家バンクは社会問題の解決を目的としているため、そのような物件でも掲載が可能です。
ただし、田舎暮らしのニーズが一部あるとはいえ、需要が低い場所の空き家は空き家バンクに登録してもずっと売れ残ってしまうリスクがあります。
方法5. 買取業者・不動産業者に売却する
空き家を活用する予定がない場合は、早めに売却を検討することをおすすめします。
売却できれば、空き家の管理や固定資産税の支払いから解放されるだけでなく、現金化できるメリットがあります。
不動産会社は、仲介業者と買取業者の2パターンに別れるため、それぞれの特徴を理解したうえで業者を探しましょう。
仲介業者
仲介業者は市場動向を把握しているため、適切な価格設定をアドバイスしてくれるほか、売主が希望する価格で売りに出せる場合もあります。
ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかる場合があるほか、成約に至った場合に仲介手数料を支払う必要があります。
買取業者
買取業者は、売主から相談を受けた空き家を直接買い取るタイプの不動産会社です。
そのため、契約に至った場合は、引き渡しまでの時間が短くなり、早く空き家を手放すことができます。
また、業者ごとに買取後の活用・リフォームのノウハウを保有しているので、需要が少ない地域の空き家でも買取できる場合があります。
ただし、売却後に買取業者が商品化するためのリフォーム費用などが差し引かれることで、相場より安い売却価格になる場合がある点に注意が必要です。
空き家売却を検討する前に知っておきたいこと
空き家を手放すために、まずは売却を検討する方が多いと思います。 ここでは、売却前に知っておきたいポイントを解説します。
確認しておくべき内容がいくつかある
たとえば下記のような確認内容があります。
- 名義変更ができているか：
空き家の所有者が亡くなった人のままの場合や、共有名義の場合は、すぐ売却できません。売主本人が登記名義人であることを確認しましょう。 - 境界の確認ができているか：
境界（どこからどこまでが自分の土地か）の確認も必要です。わからない場合は専門家の調査が必要になる可能性があります。 - 抵当権抹消登記ができているか：
抵当権（住宅ローンを組むときに、金融機関が物件に対して設定する権利）を抹消しないと、次の買い手が安心できません。
不動産会社に相談する時点で、上記のような確認事項が全て解決されている必要はないのですが、売却をスムーズに進めるためにも、余裕のある方は調査することをおすすめします。
家具・家電の事前処分は必須ではない
「空き家を査定する前に、家具や家電を処分しないと売れにくいのかな」と不安になる方もいることと思います。 家具や家電などの家財の処分には、お金も時間も要するため、すぐにできるものではありません。
しかし、空き家の買取業者へ売却を依頼する場合、合わせて家財の処分に対応できる場合があるため、事前に自ら家財を処分することは必須ではありません。
家財の処分にかかる費用は、売却価格から差し引かれることになりますが、売主は時間や労力をかけずに済みます。
残置物の処分も買取と一緒にお願いできます。
リフォームは売主判断でおこなわない
空き家を売れやすくするために、先に売主判断でリフォームを検討するケースがありますが、おすすめいたしません。
- リフォーム工事にかかった費用を回収できる金額で空き家が売れるとは限らない。
- 立地がよくなければリフォームしても売れない可能性があり、その場合は工事費用がすべてマイナスとなる。
- 売主の感覚でおこなったリフォームが、買主の好みに合わない場合、立地条件が希望に沿っていても売れない可能性が出る。
空き家の買取専門業者であれば、買取後の活用ノウハウを保有していますので、必要な部分のみ改修することでリフォーム費用を抑えてくれる可能性があります。 また、最近は買主が自分好みにDIYする需要もあります。
上記の理由から、売却前に売主がリフォームをおこなうより、まずは空き家の買取業者に直接買い取ってもらう方法を模索することをおすすめします。
解体も慎重に検討するべき
空き家の状態が悪ければ、解体して更地にしたほうが売れやすいケースもあります。 しかし、解体も慎重に検討すべきです。
- 解体しても売れにくいことがあり、解体にかかった費用を回収できなくなる
- 再建築不可※の土地にある空き家を解体すると、新しく建物を建てることができなくなり、売却難易度が上がる
- 更地の状態で1月1日を迎えると、住宅用地に適用される税制優遇から外れ、土地の固定資産税が最大6倍になる
上記のリスクを踏まえ、空き家を売却するために解体するという判断は慎重におこなうべきです。
建築基準法における「接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）」を満たしておらず、新しく家を建てられない土地のこと。
まずは、空き家を残したままでの売却ができないか模索してみましょう。
売却の際は、空き家の買取実績が豊富な業者を探してみる
空き家の買取実績が豊富な業者は、空き家の特性を理解しており、適正価格で買い取ってくれるでしょう。
再販ルート（不動産業者・投資家・リフォーム業者など）を幅広く持っているため、通常の不動産では断られやすい空き家でも買い取ってくれる可能性があります。
また、業者を探す際は複数の業者に査定を依頼し、査定額や対応を比較することをおすすめします。
空き家を手放したい時は、まずは不動産へ相談
空き家を手放したい時は、まずは不動産会社へ査定を依頼することがおすすめです。
- 適正な売却価格を探れる
エリアの相場を踏まえた、空き家の適正な販売価格を探ることができます。
不動産会社が必ずしも相場に近い査定額を提示するとは限らないため、自ら空き家があるエリアの相場を調べたうえで、複数業者から見積もりを取ることをおすすめします。 - 複数の不動産会社を比較検討できる
査定を複数の不動産に依頼することで、各社の査定額や担当者の対応を比較し、より相性が良い不動産があればそこで売却の話を進めるのも良いでしょう。 - スムーズな売却活動につながる
査定を受けて適正価格を知ることで、売却戦略にも活かせます。たとえば、利益よりも早期売却を優先したい場合は、価格を抑えて販売するのも1つの方法ですし、時間をかけても高く売りたい場合は、物件の魅力を引き出すためのリフォームを検討する方法もあります。 - 査定自体は無料
基本的に、机上査定（実際に物件を確認せず、物件の情報から価格を算出すること）は、ほとんどの不動産で無料で行っています。
このように、最終的にどのように売却活動を進めるにしても、まずは不動産による空き家の査定を受けることが重要なステップといえます。
机上査定のあと営業をかける不動産もありますが、査定をした場所に売らないといけないわけではないのでご安心ください。
まずは気軽に査定を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
本記事のまとめです。
- 空き家を所有し続けることでさまざまなリスクが生じるため、活用予定がなければ早めに手放すほうがよい。
- 空き家を手放す方法は寄付・譲渡・売却など複数ある。
- 空き家を売却する前に、売主判断でリフォームや解体をおこなうことはリスクをともなう。
空き家を手放す方法はさまざまですが、まずは買取業者への売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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- 空き家は当社が直接買い取るため、スピード買取を実現しています。また、直接買取なので仲介手数料も不要です。
- 解体は不要。家財もそのままでOKです。どのような物件でもお客さまの負担が少ない方法を模索します。
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