実家の持ち家を相続する際には、金銭面での負担や、親族・近隣住民とのトラブルといったリスクが生じる可能性があります。
適切な管理を怠ると、後々「ヤバい」に状況に発展することも少なくありません。
この記事では、以下のポイントについて詳しく解説します。
- 実家の持ち家を相続すると「ヤバい」と言われる理由
- 相続時にすべきこと、避けるべきこと
- 持ち家を相続した後の具体的な活用方法
実家の持ち家の相続について悩まれている方に役立つ内容をまとめましたので、ぜひ最後までご覧ください。
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実家の持ち家はヤバい理由
実家の持ち家が「ヤバい」と言われる理由は、空き家のまま放置することで以下のようなリスクが生じるためです。
- 維持費の発生：
空き家であっても毎年、固定資産税や管理費などの維持費が必要です。 - 相続時の費用負担：
空き家であっても毎年、固定資産税や管理費などの維持費が必要です。 - 近隣住民からのクレーム：
近隣住民から雑草や害虫などに関する苦情が寄せられることがあります。 - 犯罪や火災のリスク：
空き家は、不法侵入や放火などの犯罪に巻き込まれるリスクが高まります。 - 特定空き家」への指定：
管理不十分な空き家が特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が外れ、税負担が最大で6倍になる可能性があります。
次の見出しでは、これらの項目についてそれぞれ詳しく解説します。
リスク①：維持費が毎年発生する
実家の今後について考えるタイミングは、親が亡くなった時や施設入所の際が一般的です。
その時点で、実家が空き家になってしまった場合、快適に住める状態にするに手間と維持費がかかります。
人が住まない家は劣化が早まるため、定期的な換気や清掃が必要です。
とくに、実家が遠方にある場合は、その都度、交通費の負担も加わるでしょう。
相続後は、固定資産税の支払いが必要になるほか、火災保険に加入すれば保険料も発生します。
一般的な戸建て住宅では、固定資産税は年間約10万円、火災保険料は年間5万～10万円程度が目安とされています（※地域や建物の条件により異なる）。
こうした費用は、相続時の計画に含めて検討することが重要です。
リスク②：相続した時に費用が発生する
家を相続すると、名義を亡くなった人から相続人に変更する「相続登記」を行わなければなりません。 この相続登記を行う際は「登録免許税」を納める必要があります。
相続登記にかかる費用は【不動産の固定資産税評価額 × 0.4%】です。固定資産税評価額が2,000万円の土地を相続登記するなら、2,000万円 × 0.4% = 8万円が登録免許税となります。
また、相続した後に活用する予定がない土地や空き家であっても「相続税」の対象となります。
相続税の計算や控除制度は内容が難しいため、下記の関連記事をご参照ください。
リスク③：近隣住民からクレームがきやすい
実家が空き家として放置される期間が長くなると、以下のような理由から近隣住民のクレームが発生する可能性があります。
- 不法投棄の標的となり、景観の悪化や悪臭の原因になる
- 伸びた草木が原因で虫が多くなる
- 野生動物が住み着く
- 伸びた草や木の枝が隣家に入り込む
空き家は人目につきにくいので不法投棄の標的となりやすく、ごみが放置されれば景観の悪化や悪臭の原因となります。
庭が荒れていると蚊などの害虫が発生しやすいほか、猫やねずみなどの野生動物が棲みつき、糞尿が悪臭を発生させることもあります。
また伸びた草木が隣家の敷地に侵入すれば、隣人にとっては非常に迷惑になります。
リスク④：放置すると犯罪/火事のリスクがある
空き家は不法侵入者にとって格好のターゲットとなります。
他者が容易に侵入し、放火・窃盗・不法投棄などの犯罪行為を行う可能性が高まります。
また、家が古い場合は家の設備の状態も確認しておくほうが良いでしょう。
老朽化した電気設備の配線を野生動物がかじって漏電したり、コンセントにホコリと湿気がたまり発熱・発火するトラッキング現象が起きたりして、火災が起きるリスクがあります。
リスク⑤：特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍
実家の持ち家を空き家のまま放置し続けると「特定空き家」「管理不全空き家」に指定される恐れがあります。
※特定空き家：家の状態が悪化し、著しく景観・衛生状態を損なっており、倒壊の危険もあると判断された空き家。
本来、住宅（空き家含む）が建っている土地は、固定資産税が安く設定されています。
しかし「特定空き家」「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税が最大6倍で計算されます。
以前は特定空き家のみが特例解除の対象でしたが、2023年12月に法改正が行われ、管理不全空き家も対象となったことに注意が必要です。
実家の持ち家を相続する前にやっておきたいこと
実家の持ち家を相続する前に、相続人どうしでやっておくべきことや、決めておくべきことを解説します。
事前準備①：不要品の整理・回収
相続前に不用品を整理・回収しておくとよいでしょう。
相続財産を把握しやすくなるため、遺産分割を行う際のことを考慮しても非常に重要です。
また、モノが多い状態では、不動産の売却査定時にマイナス評価を受ける可能性があります。
親が存命のうちから、せっせとモノを片付けることは心情的に難しい場合もあると思います。その場合は、実家にあるモノを親がどうしたいのか確認だけでもしておくと、相続の際にスムーズです。
事前準備②：相続者を事前に決める
相続人が複数いる場合は、誰が実家を相続するのか事前に決めておくことをおすすめします。
- 事前に相続者を指定することで、相続登記・名義変更・不動産売買契約などの手続きがスムーズになる。
- 事前に誰がどの財産を受け取るか明確にすることでトラブルを回避する。
- 実家を将来的にどうするかの話し合いも同時に行える。
相続人「全員」が会って話し合う機会をつくることをおすすめします。
意見が一致している一部の相続人だけで方向性を決めると、後でトラブルになる可能性があります。
親が健在のうちは話題にしにくい内容ですが、もしタイミングがあれば親の意向も把握できるとよいでしょう。
事前準備③：相続か相続放棄かを決める
相続財産の状況によっては、そもそも相続放棄を検討すべきケースがあります。
- 負債など、マイナスの財産のほうが多かった場合
- 遺産分割の話し合いの際にもめる可能性が高い場合
- 実家が地方に建っていて老朽化も進んでおり、処分するのが大変な場合
相続では、貯金などプラスの財産だけでなく、借金・負債などのマイナス財産もすべて引継ぎます。
マイナス財産のほうが大きければ相続人が返済することになるため、相続放棄を検討することになるでしょう。
相続人どうしの関係性にもよりますが、相続でもめてトラブルに巻き込まれたくない場合も、相続放棄を選択肢に入れておくべきでしょう。
相続・相続放棄を考えるうえでの注意点は以下のとおりです。
- まずは相続財産を洗い出し、内訳を把握する（相続放棄後に隠れた財産が見つかっても、撤回が難しい）
- 相続放棄は、相続開始を知った日から3カ月以内に行う必要がある
- 自分が相続放棄をしたことで誰かがマイナス財産を背負う形にならないよう、関係者全員で共有し合うことが重要
事前準備④：住宅ローン等の残りを確認する
実家の持ち家に住宅ローンが残っている場合は、毎月の返済額を把握し、支払い計画を立てる必要があります。
相続人自身も持ち家がある場合は、二重で住宅ローンを支払うことになります。早いうちから、相続後の家をどうするか考えておきましょう。
団体信用生命保険（団信）の加入状況も確認しておきましょう。
加入していれば、被相続人が亡くなった際に住宅ローンが残っていても保険金でまかなわれるため、相続人の返済義務はなくなります。
事前準備⑤：固定資産税等の維持費を計算しておく
持ち家の実家を相続したあとの固定資産税・保険料・メンテナンス費用などの維持費も計算しておきましょう。
空き家の維持費は、予想外に大きな出費となることがあります。相続人の生活に影響が出ないよう、将来の金銭的な負担について計画することが大切です。
実家をそのまま使用する・賃貸に出す・売却するなど意思決定を適切に行うためにも非常に重要です。
【ヤバい】実家の持ち家を相続する際にやってはいけないこと
実家の持ち家を相続する際におすすめできない行動として挙げられるのは、以下の2つです。
- 実家を共有名義にする
- 実家の名義を変更しない
それぞれ解説していきます。
NG行為①：実家を共有名義にする
相続人が複数いる場合「平等に分けるために共有名義にすれば良いのでは」という案が出ることがあります。
しかし、不動産を共有名義で相続して複数人で所有することにはリスクがあるため、あまりおすすめしません。
売却や増改築では、共有者全員が同意する必要がある
不動産の売却・大規模なリフォームや建て替え・地目変更といった重要な決定の際、全ての共有者の同意が必要となり、意見を一致させるだけで大変です。
相続ごとに共有者が増え続ける
共有者が亡くなり、その共有者の相続人が複数いる場合、さらに共有者が増えます。
相続発生ごとに共有者が増えて権利関係が複雑になるだけでなく、関係性も薄くなっていきます。
こうなると、固定資産税の支払いの管理だけでも大変ですし、売却などの了承を得ることも困難になります。
持分割合に応じて全員に税金の負担が発生
固定資産税の納付書は、共有者のうち代表1人に届きます。一般的に、その代表者が全員分を立て替えて支払います。
この際、立て替えた税金を返さない共有者が出てきてトラブルになるケースがあります。
また共有者のうち1人が実家に住んでいる場合、他の共有者が「自分は住んでいないのに税金だけ払っている」という不満を持つケースもあります。
相続人が複数いるからといって安易に共有名義にすると、後が大変になる可能性が高いで…
NG行為②：実家の名義を変更しない
亡くなった人から実家を引き継いだ場合、名義変更の手続きを早めに済ませましょう。
不動産登記法が2024年4月1日に改正され、相続登記が義務化されました。
相続人は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行う必要があります。
正当な理由なくこの相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
【注意】実家の持ち家を相続放棄しても管理責任はある？
2023年4月に民法が改正され「その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは」管理責任が生じると明記されています。
（参照元：財産管理制度の見直し（相続の放棄をした者の義務）｜法務局）
「現に占有」をわかりやすくいうと「被相続人（親など）の自宅に暮らしている人」や「荷物を大量に自宅に保管している人」が当てはまります。このような人は、実家を相続放棄した後も、しばらくは管理しなければなりません。
一方、A県の実家で暮らす親が亡くなり、B県に住む子が相続放棄するケースでは、子が実家の管理に携わっていなければ、管理責任は発生しません。
ちなみに、相続人が全員相続放棄をした場合は、亡くなった人の相続財産の調査・管理・精算を行う「相続財産精算人」を選定する必要があります。
実家の持ち家を相続した際の活用方法
実家の持ち家を相続した場合の活用方法は、大きく以下の2つになります。
- 持ち家に住む / 賃貸で貸す
- 持ち家を不動産業者に売る
活用方法①：持ち家に住む / 賃貸で貸す
実家の持ち家を所有したまま活用したい場合、持家に住む・または賃貸で貸すことを検討しましょう。
相続人の誰かが実家を引き継いで住む場合は、誰が住むのかを相続人どうしでよく話し合いましょう。
誰かが定住することが難しい場合は、定期的に集まる場所とする選択肢もあります。
ただし、たまにしか使わない場所に対して固定資産税や維持費が発生するため、権利関係や管理についてしっかり取り決めておきましょう。
親族が実家を使用することが難しい場合は、賃貸に出す方法もあります。
戸建てを安く借りて住みたい人や、コワーキングスペースや古民家カフェとして利用できる物件を探している人など、中古住宅を探している人が増えています。
うまく借り手が見つかれば、家賃収入で固定資産税や維持費をまかなえるでしょう。
ただし、借り手がすぐに見つかり長期的に利用してくれる保証がないことと、実家の状態によっては貸す前にリフォームする必要があることには注意しましょう。
活用方法②：持ち家を不動産業者に売る
持ち家を相続した後、使う予定がない場合は不動産業者への売却を早めに検討しましょう。
家を空き家状態で保存することにはリスクが伴いますし、時間の経過とともに家の価値が低下していくためです。
不動産業者への売却には、仲介と買取の2つの方法があります。
- インターネット掲載や来店顧客への紹介などを通じて、広く買い手を募ってくれる。
- 希望に近い価格で売却できる可能性がある。
仲介業者に依頼する場合、需要が高いエリアであれば高く購入してくれる買い手が見つかる可能性があります。 注意点は、買い手が見つかるまでに時間がかかることがあることや、仲介手数料がかかることです。
- 一般の買い手からの需要が少ない家でも売れる可能性がある
- 売却までスピーディ
- 売却のための費用が少なくて済む
- 仲介手数料が不要
買取業者に依頼すると、需要が少ないエリアや状態が悪い空き家でも、現状のまま売却できる可能性があります。
買取業者が買い取った後に家を綺麗にして活用・再販することを前提としているため、売り手が自らリフォーム費用を支払う必要もありません。
買取価格は基本的に仲介より安くなりますが、スピーディに空き家を手放したい場合は積極的に検討すべきでしょう。
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実家の持ち家はヤバい理由：まとめ
本記事のまとめです。
- 実家の持ち家がヤバいといわれる理由は、相続後に空き家状態で保存していると金銭面・安全面でのリスクが生じるから。
- 実家の持ち家を相続する場合にやってはいけないことは、共有名義にすることと、相続登記をしないこと。
- 実家の持ち家を相続放棄しても、実家に住んでいる相続人や荷物を保管している相続人には家の管理責任がある。
- 実家の持ち家を活用する予定がない場合は、早めに売却を検討することが得策。
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