相続した実家が、交通の便も悪く賃貸ニーズもない田舎にある場合は、有効活用することは難しいのが現実です。
空き家を維持するにも、税金や修繕費など何かとお金がかかります。維持管理の負担が大きく、田舎にある空き家の処分を考える方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、田舎の空き家をできる限り好条件で処分する方法について解説します。空き家を放置するリスクについても詳しく解説しますので、ぜひご覧ください。
田舎の空き家を保有し続けるデメリットとリスクとは？
田舎の空き家は、ただ保有し続けるだけでも税金がかかりますし、管理や修繕に掛かる費用も無視できません。
だからといって適切な管理をせずに放置していると、近隣トラブルを招くだけでなく、行政による処罰を受けてしまう可能性があります。
固定資産税と都市計画税がかかる
土地や建物などの不動産の所有者には、市町村税として固定資産税が毎年課されます。
例えば大阪市の場合は、下記の税率で土地の固定資産税・家屋の固定資産税。都市計画税（市街化区域内に所在する土地および家屋を所有している場合）が請求されます。
- 土地の固定資産税：課税標準額 × 税率1.4％
- 家屋の固定資産税…課税台帳に登録されている価格 × 税率1.4％
- 都市計画税…0.3％を加算請求
空き家にかかる税金については、下記の記事でも触れています。
維持や修繕に費用がかかる
空き家を維持するためには、火災保険料・管理に必要な光熱費・庭木の剪定や草刈費などがかかり、年間数十万円の出費になることもあります。
例え賃貸に出せたとしても、老朽化した建物の修繕費は所有者負担になります。さらに定期的に大きな出費が発生する事も覚悟する必要があります。
近隣トラブルを招く
空き家を適切に管理せず、放置すると大きな近隣トラブルを招く可能性があります。
放置された空き家は放火や不法投棄など犯罪のリスクがあるほか、ネズミや野良猫の住み家となったり害虫が発生したりして、近隣から苦情が来る可能性もあるでしょう。
また、庭にある樹木の枝が隣地にはみ出さないように剪定も必要で、雑草の繁茂や落ち葉の飛散等は近隣クレームの原因になります。
特定空き家に指定されてしまう
近年は管理の行き届かない「放置空き家」の急増が社会問題となっています。その対策として「特定空き家」「管理不全空き家」の指定制度が創設されています。
自治体に特定空き家、あるいは管理不全空き家に指定されると、害虫・害獣の除却・老朽化した部分の修繕・立木の伐採などの指導を受けることがあります。それに従わないと、後述する「固定資産税の住宅用地特例」が受けられなくなります。
それでも無視し続けると最大50万円の罰金、最悪の場合は行政代執行で建物を取り壊されるという、強制力のある厳しい法律であることを知っておきましょう。
田舎の空き家を手放す際の選択肢
活用する予定のない田舎の空き家には、状況に応じて売却や賃貸などいくつかの選択肢があります。 それぞれの選択肢について詳しくみていきましょう。
現状で売却する
もっとも手間がかからないのは、現状のまま手を加えずに売却先を探すことです。
ただし、人口の減少が顕著な田舎では築古不動産のニーズが少ないため、有名観光地エリアでもない限り高値での売却は期待できないかもしれません。
築年数が浅く見た目の良い家でないと、なかなか買い手が付かない可能性もあります。
その場合は、売却希望金額を大幅に下げてやっと売却できるケースが多いため、売却利益を得るというよりは、維持管理費負担から逃れるためという意味合いが強いです。
現状あるいはリフォームして賃貸する
利便性が高い立地かつ築年数が浅い空き家は、現状のままでも賃貸物件として活用できる可能性があります。
また、外壁塗装などで見た目を改善し、老朽設備を入れ替えるリフォームをしてから賃貸先を探すこともひとつの選択肢です。
リフォームには一定の資金が必要になりますが、立地や建物の状態によっては早期に投資費用を回収して、利益を生み出せる場合もあります。
田舎の戸建て賃貸住宅の場合はファミリー層の入居が基本です。長期契約になることが多いため、安定した収益を生み出す可能性があります。
ただし、固定資産税や修繕費は所有者の負担になりますので、投資回収計画にはしっかりと折り込んでおきましょう。
解体して更地にする
建物が老朽化している場合は、解体して土地のみを賃貸あるいは売却する選択肢が現実的なケースがあります。
土地建物一括での募集よりも、土地のみの方が買い手や借り手が見つかりやすいからです。
ただし、空き家を解体すると「固定資産税の住宅用地特例」が適用されなくなります。
| 【住宅用地の特例】 | |
|---|---|
| 小規模住宅用地（200㎡以下の部分） | 固定資産税の課税標準額を1/6に減額 |
| 一般住宅用地（200㎡を超える部分） | 固定資産税の課税標準額を1/3に減額 |
このように、土地の固定資産税が最大で6倍になってしまうことに注意が必要です。家屋を残したまま募集して、買い手・借り手が決まってから解体する方が得策かもしれません。
相続放棄する
活用する見込みのない実家の建物などは、相続放棄したほうがお得なケースがあります。
ただし、相続放棄をする場合は、相続財産をすべて放棄することになり、空き家だけを放棄できないことにご留意ください。
| 【相続の3パターン】 | |
|---|---|
| 単純承認 | すべての財産を相続する |
| 相続放棄 | すべての財産を放棄する |
| 限定承認 | 相続した財産を限度として債務の負担を引き継ぐ |
空き家に住宅ローンの残債がある場合など、不動産価値よりも負債の方が多い場合は相続放棄が得策でしょう。
しかし、相続放棄した時点でその家に居住していた場合は、相続財産清算人を選任するまでは法律上の「保存義務」が生じますのでご注意ください。
国や自治体に寄付する
処分に困っている空き家の寄付を受け付けている自治体も存在するので、所在地の行政窓口に問い合わせることもひとつの方法です。
また、2023年より「相続土地国家帰属法」が開始され、相続した土地を手放して国庫に寄贈できる制度がスタートしました。
しかし、この制度では「管理に必要な10年分の費用（20万円が標準）」を事前に納める必要があり、メリットがあるかはケースによって異なります。
田舎の空き家を処分する方法
田舎の空き家を処分しようとする場合は、従来は不動産会社に依頼することが一般的でした。しかし、ネットやSNSの普及にともなって様々な選択肢が生まれています。
それぞれのメリットとデメリットを下記に整理してみました。
不動産会社に仲介や買い取りを依頼
空き家バンクに登録
個人間売買のマッチングサイトを利用
空き家を売却する際の選択肢と手続きの流れについては、こちらの記事も併せてご覧ください。
田舎の空き家を買取専門業者に売却するメリット
空き家の売却で最もおすすめするのが、現状有姿で買取専門業者に売却する方法です。
空き家買取専門業者は、仕入れた物件を市場のニーズに合わせてリフォームし販売することが前提ですので、建物や立地に多少の難があっても買取が可能です。
査定から契約、入金までのスピードが早いのが特徴で、空き家の現金化を急ぎたい方には最も適した売却方法です。
空き家買取業者は不動産の専門家ですので、引き渡し後のトラブルも発生しにくいでしょう。また、売り手と買い手の直接売買であるため仲介手数料が掛からないことも大きなメリットです。
| 【買取専門業者に売却するメリット】 |
|---|
|
まとめ
今回は田舎に立地する空き家の処分方法について解説しました。保有し続けることには、一定のデメリットとリスクが発生します。 田舎の空き家の維持管理でお悩みの方は、売却という選択肢もご検討ください。
田舎の空き家処分は当社にお任せください
空き家の売却なら「お困り空き家買取くん」にお任せください！
当社は、関西エリアを中心に空き家の買取を積極的に行っています。
今回解説した旗竿地のほかにも、狭小地、事故物件、一部倒壊など、一般的に売却が難しい空き家でも、残置物そのままで買取可能です！
- 他社で断られた物件もOK！
- 一部倒壊しているなど、状態が悪い物件もOK！
- 残置物も、そのままでOK！
処分にお困りの空き家がございましたら、ぜひ一度、お気軽にご相談ください！
空き家の悩みは、一人で抱え込まず、ご相談ください！
