「実家の空き家を相続したものの、売れなくて困っている」
このようなお悩みを抱えている方が増えています。
とくに、築年数が古い場合や利便性が低い場所にある場合、簡単には売れないことが多いでしょう。
しかし、買い手がつかない空き家でも、売れない原因を分析して適切に対策することで、売却の可能性を高めることができます。
▼ 売れない空き家でも当社が買い取ります！
当社は処分にお困りの空き家を買い取ります！古い家・訳あり物件など一般的に売れにくい物件も大歓迎！まずはお気軽にご相談ください。
実家の空き家が売れない7つの理由
空き家の売却が難しいといわれるおもな理由は下記のとおりです。
- 需要が少ない地域に建てられている
- 物件の管理状態が悪い
- 築年数が古い
- 法律で建て替えが制限されている
- 登記情報が古い
- 隣地との境界が明確になっていない
- 物件価格の設定が適切でない
空き家が売れない理由1. 需要が少ない地域に建っている
都市部や交通の便が良いエリアと比べて、地方や過疎化が進む地域では住宅の需要が低く、買い手が見つかりにくい傾向があります。
人口減少や高齢化により、そもそも住みたい人が少ない地域では市場価値が低下し、売却が難しくなります。
空き家が売れない理由2. 物件の管理状態が悪い
長期間放置された空き家は、景観の悪化・雨漏り・害虫被害などが発生することがあります。
こうした状態では買い手の印象が悪くなり、購入を敬遠される原因となります。
修繕やリフォームを行う場合、そのコストを売り手自身が負担する必要があるため、売却価格にも影響します。
空き家が売れない理由3. 築年数が古い
築年数が古い物件は、建物の耐久性や設備が現代の基準に合わない場合があります。
とくに、旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震性に不安があるため、買い手が敬遠する要因となります。
また、古い物件を現状のまま売る場合は、リフォームや建て替えの費用を購入希望者が負担するため、売れにくくなる可能性があります。
空き家が売れない理由4. 法律で建て替えが制限されている
都市計画や法令により、建物の建て替えが制限されているケースがあります。
たとえば、再建築不可物件や市街化調整区域内にある空き家は、以下の理由から売却が難しい傾向にあります。
再建築不可物件
- 建て替えができないため、倒壊した場合にはその土地で暮らせなくなる。
- 築年数が古い場合が多く、修繕費用が必要になることが買い手の負担となる。
- 金融機関からの住宅ローンが利用しにくいため、購入希望者が限定される。
市街化調整区域内の空き家
- 都市計画法により、新たな住宅建設や建て替えには自治体の許可が必要。
- 許可がおりにくいため、建て替えが事実上制限されているケースが多い。
- 他の地域と比べて活用の柔軟性が低いため、買い手の関心を集めにくい。
これらの要因により、再建築不可物件や市街化調整区域内の空き家は他の物件と比べて売れにくくなります。
空き家が売れない理由5. 登記情報が古い
登記簿が最新の情報に更新されていない場合、現在の所有者が特定できないことがあります。
相続が絡んでいる場合、相続手続きが完了していないことも多く、所有権が不明確な状態では売却が進められません。
2024年4月1日から、相続した不動産の登記変更が義務化されているため、家の相続が発生したら早めに手続きを行いましょう。
空き家が売れない理由6. 隣地との境界が明確になっていない
隣地との境界が不明確な場合、購入後に土地の所有権や使用権をめぐるトラブルが発生するリスクがあります。
こうしたリスクを嫌う買い手が多いため、事前に境界を明確にする測量や確定作業が必要です。
正確に測量するためには、土地家屋調査士に依頼することが確実でしょう。費用がかかりますが、不要なトラブルを避けるためにも必要な経費といえます。
空き家が売れない理由7. 物件価格が適切に設定されていない
市場価格よりも高い価格で売り出されている場合、買い手が見つかりにくくなります。
一方で、低すぎる価格設定は売却までの期間を短縮できますが、売主の利益が減ってしまいます。
信用できる不動産業者と相談しながら、適切な売り出し価格を設定しましょう。
【超実践】空き家が売れない7つの理由への対処法
空き家が売れない7つの理由について、それぞれ対処方法をご紹介します。
取り組みやすい内容や、専門家のサポートを得る方法を組み合わせることで、売却成功の可能性を高めましょう。
売れない空き家の対処法1. 不動産仲介や近隣住民に相談してみる
需要が少ない空き家は、不動産会社に買取を断られることもあります。
その場合は、地元の不動産仲介業者に相談しましょう。
地元の不動産仲介業者は、地域の市場動向に詳しく、適正価格の提案や買い手探しをサポートしてくれます。
また、近隣住民や知人に買取を相談する手もあります。
地域住民が物置や事業所として空き家を活用したいと考えているケースもあるため、自治会やコミュニティを通じて情報を広めることをおすすめします。
売れない空き家の対処法2. 最低限の修繕を行う
空き家の管理状況は、売却の成功に直結します。
大規模な改修が難しくても、掃除やペンキの塗り直し・床の張り替え・庭の手入れなどの手軽な改善で、買い手に良い印象を与えることが可能です。
不具合がある場合は、修繕費を反映した価格設定を行い、物件の状態を正直に伝えましょう。
また自治体によっては、古い住宅を購入する際に利用できる補助金やリフォーム助成金制度があります。
これらの情報を提供することで、買い手の負担軽減につながり、購入を後押しできます。
売れない空き家の対処法3. 用途変更や規制緩和の可能性を調査する
建物の建て替えができない再建築不可物件や、用途に制限がある不動産は、再建築の条件が緩和される可能性があるか自治体に確認しましょう。例えば、道路幅の拡張計画がある場合などです。
また土地の用途変更を行うことで、再建築が可能になる場合があります。
ただし、用途変更が必要となるケースは限られており、手続きが複雑で時間がかかるため専門家に相談しましょう。
売れない空き家の対処法4. 解体して売却する
立地条件によっては、空き家を解体して更地として売却することで、より高値での売却が期待できます。
とくに老朽化がかなり進み、リフォームでは対応できない空き家は解体が必要です。
解体して売却する際は、解体費用と売却利益を考慮した価格設定をする必要があります。
土地としての資産価値が低い場合や、解体費用を負担することが難しい場合には、不動産会社や買取業者に「空き家を現状のまま買取」できないか相談することも検討しましょう。
売れない空き家の対処法5. 最新の登記情報に更新する
登記簿情報が古いと、売買手続きに支障をきたす可能性があります。
売却をスムーズに進めるためには、事前に法務局で登記情報を確認し、必要に応じて更新を行いましょう。
売れない空き家の対処法6. 隣地との境界を確定する
隣地との境界が曖昧だと、買い手がリスクを感じて購入をためらうことがあります。
まずは、土地家屋調査士に依頼して境界を確定し、法務局で登記することで土地の範囲を明確にしましょう。
これにより、買い手の不安を解消できます。
隣地所有者と事前に話し合い、測量に立ち会ってもらうことでトラブルを防ぎやすくなります。
万が一、境界争いがある場合は、不動産の専門家や調停機関を活用して早期解決を図りましょう。
売れない空き家の対処法7. 適正な物件価格に見直す
空き家が売れない主な理由の1つは「高く売りたい」という思いから、本来の資産価値以上の価格設定をしてしまうことです。
相場より高すぎる価格設定をすることで長期的に売れなくなれば。建物の老朽化や所有者の精神的負担を招きます。
とくに、築22年以上（木造住宅の場合）または築47年以上（鉄骨造・鉄筋コンクリート造の場合）の戸建ては法定耐用年数を超えており、建物の資産価値がほとんど残っていません。
老朽化が進んだ物件では、リフォームや解体費用を買い手が負担する場合も多いため、現実的な価格設定が求められます。
また、不動産会社の中には、広告販促費や仲介手数料を加算し、意図的に物件販売価格を高額に設定するケースもあります。
適正価格を見極めるために、複数の不動産会社に査定を依頼したり、専門家の意見を参考にしたりすることをおすすめします。
売れない空き家でも放置は厳禁
空き家を放置してはいけない主な理由は下記のとおりです。
- 居住者がいなくても毎年の固定資産税がかかる
- 建物の管理にコストと時間がとられる
- 特定空き家に指定され、固定資産税が増加する可能性がある
売却が難しいからといって空き家を放置すると、経済面にも時間的にも負担となります。
空き家に対しても固定資産税がかかる
不動産には、固定資産税や都市計画税などの税金が課されます。
これは、誰も住んでいない空き家でも例外ではありません。
固定資産税は、その年の1月1日時点の不動産の所有者に対して毎年課税されます。
一般的な戸建て空き家の固定資産税は、年間で数万円程度とされています。
金額自体はそれほど高額ではないかもしれませんが、使用していない空き家に対して、毎年の固定資産税を支払い続けることは、非常にもったいないです。
空き家の管理にコストと時間がとられる
住宅は定期的なメンテナンスを怠ると急激に老朽化が進行します。
使わないからといって空き家を放置し続けると、老朽化による倒壊の危険性・防犯上の問題・害虫や害獣の発生・ゴミの不法投棄などの衛生上の問題・さらには近隣住民とのトラブルで損害賠償を求められる自体に発展するケースもあります。
これらのリスクを回避するためには、定期的な点検と修繕、清掃や庭の手入れ、管理が難しい場合は専門の管理業者への委託も検討しなければなりません。
特定空き家に指定される可能性がある
2015年に施行された「空き家対策特別措置法」により、適切に管理されていない空き家に対して行政が指導・勧告・命令・行政代執行を行うことが可能となりました。
家の所有者としての責任を果たさない場合、固定資産税の増額や行政処分の対象となることがあります。
このような空き家は「特定空き家」や「管理不全空き家」として指定され、住宅用地の固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
具体的には、空き家に対する固定資産税が最大約6倍まで引き上げられるリスクが生じます。
それでも売れない空き家を処分する方法
「すでに複数の不動産会社に相談したけど、全く買い手が見つからない」という方は、売却ではなく処分する方向で空き家を手放す手もあります。
相続土地国庫帰属制度を活用する
2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」とは、相続や遺贈によって取得した土地を国が引き取る制度です。
売却しにくい土地でも引き取ってもえる可能性があるため、空き家がどうしても売れない場合の選択肢となるでしょう。
ただし相続土地国庫帰属制度による引き取りには、以下の条件があります。
- 引き取りの対象は土地のみ：
建物は対象外のため、空き家を自費で解体する必要があります。 - 一定の要件を満たす必要がある：
土地に工作物や埋設物がないこと、境界が明確であることなどが求められます。 - 負担金の支払い：
国への負担金として、10年分の管理費用を支払う必要があります。
この制度を利用する際は、解体費用や負担金などのコストを十分に考慮し、専門家に相談することをおすすめします。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家のマッチングサイトのことです。
空き家の売り手は無料で物件情報を登録できます。
空き家バンクを利用して、不動産会社のサイトや仲介では見つからないような掘り出し物の物件を探している人が一定数いますので、うまくいけば売却できるでしょう。
ただし、空き家バンクに登録するだけでは買い手が見つかる可能性は低いです。
登録後も他の売却・処分の方法を継続して探すべきでしょう。
空き家の買取業者へ直接売却する
不動産仲介業者に買い手を探してもらう方法もありますが、空き家の買取を行う業者に直接売却する方法もあります。
空き家の買取業者は、空き家を買い取った後、リフォームや解体を行い、物件の価値を高めて再販売しています。
リフォームや解体の費用は買取業者が負担するため、その分買取価格が低くなりやすいですが、売り手は事前に自費でリフォームや解体を行わずに済みます。
また、不用品もそのまま引き取ってもらえる場合もあります。
売れない空き家は当社にご相談ください
ハウスプロデュースは、関西エリアを中心に、お困りの空き家の相談や買取を承っております。
以下のようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ当社までご相談ください。
- 不動産会社に相談したけれど買い取ってもらえない
- 空き家の管理に時間もお金もかかる
- 空き家バンクや物件サイトにも掲載したけど売れない
- 思い入れのある実家なので、売却だけでなく活用も視野に入れている
当社は、状態が悪い空き家でも付加価値を付けて再販売するノウハウを保有しており、その分買取価格に還元できるよう尽力します。
また、リフォームや解体にも対応可能ですので、「そもそも空き家をどう扱っていいかわからない」というご相談だけでも大歓迎です。お気軽にご連絡ください。
一人で悩まずに、まずはお気軽にお問い合わせください！
